Principaux risques opérationnels

Dépendance vis-à-vis de personnes clés

Description du risque

L’indisponibilité de personnes clés est de nature à compromettre le bon fonctionnement de l’Entreprise et à l’exposer à certaines dépenses palliatives et imprévues.

Impact potentiel

·         Blocage au niveau de la bonne continuation des activités de la Société.

·         Impact négatif, à moyen ou à long terme, sur la capacité opérationnelle.

·         Perte de membres clés du personnel.

·         Perte de know-how et de données.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         La taille de WEB SCA permet un partage des connaissances. Les membres du management seraient dès lors capables de se substituer l’un à l’autre en cas de besoin.

·         Par rapport au marché dans lequel se trouve WEB SCA, des solutions externes existent puisqu’il n’y a pas de secret de fabrication lié au métier.

·         Selon la fonction exercée par la personne des profils sont plus ou moins aisément disponibles sur le marché.

·         La structure administrative et financière en place est capable d’assurer la continuité des activités.

·         Le nouveau progiciel (ERP) permet également une portabilité accrue de l’information et des processus entre collaborateurs de la même compétence.

Systèmes d’information

Description du risque

Des risques informatiques peuvent provenir de l’informatisation de WEB SCA et de la nécessaire ouverture des systèmes à l’Internet. Il s’agit de risques liés :

         aux systèmes permettant la disponibilité d’une information précise en temps opportun et au personnel concerné ;

         aux bases de données, réseau, supports software et hardware fiables ;

         à la sécurité de l’information ;

         à la résistance au changement.

Impact potentiel

·         Un coût de restauration dû à la perte d’informations.

·         Entrave momentanée du bon fonctionnement de l’un ou l’autre, ou de l’ensemble des départements de l’Entreprise.

·         Information non sécurisée ou non fiable.

·         Traitements manuels importants et coût y lié.

·         Freins internes.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Audit des processus informatisés par Deloitte en Q4 2016.

·         Sélection en Q3 2017 de la société EASI comme provider d’une solution informatique intégrée.

·         Externalisation en Q1 2018 dans le data center de Proximus de l’ensemble des données numériques de la Société.

·         Implémentation des modules comptable, analytique et immobilier de l’ERP en 2018.

·         Double encodage de l’exercice comptable dans l’ancien système et dans l’ERP en 2018.

·         Résultats concluants de l’audit interne portant sur la concordance des états financiers issus des 2 logiciels en 11/2018.

Locataires / Vides locatifs

Description du risque

WEB SCA est exposée aux risques liés à la défaillance de ses locataires. La SIR pourrait être amenée à accorder des périodes de gratuités locatives.

WEB SCA est exposée aux risques de départ des locataires et de renégociation.

Impact potentiel

·         De manière globale le risque lié aux locataires peut s’exprimer sous différentes formes :

         perte de revenus locatifs (insolvabilité, etc.),

         gratuité locative,

         détérioration du taux d’occupation,

         baisse éventuelle des loyers,

         frais commerciaux à exposer pour procéder à la relocation,

         baisse de la juste valeur du portefeuille (voir risque « Evolution de la juste valeur des immeubles de placement »).

Année

Taux d'occupation

2017

95,17 %

2018

96,17 %



Année

Loyers définitivement impayés % des loyers (1)

2017

0,33 %

2018

1,33 %

 

Année

Gratuités locatives % des loyers (2-3)

2017

1,18 %

2018

0,27 %



Année

Locatire le plus important % du loyer (4)

2017

Cedicora = 3,20 %

2018

Cedicora = 3,18 %



Variations

Impact d'une variation du vide locatif de + 1% et de - 1% exprimé par rapport à la VLE (5)

Résultat net

+ 189.729 €%

- 189.729 €

Valeur intrinsèque d'une action

+ 0,06 €%

- 0,06 €

Ratio d'endettement

- 0,03 %

+ 0,03 %

 

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Certains aspects exogènes (effets aléatoires d’une crise économique, d’une délocalisation d’une chaîne de magasins, d’une fermeture, etc.) de ce risque rendent la maîtrise effective inférieure à la maîtrise procédurale correcte.

·         La diversification accrue du parc locatif répartit non proportionnellement le risque potentiel sur plus de 300 contrats de location, parmi lesquels 2 présentent, chacun, un revenu locatif supérieur à 3 % des baux en cours.

·         Des actions sont prises pour palier à la problématique liée au vide locatif :

         screening préventif du parc locatif et anticipation de l’information sur le locataire (contacts personnels),

         recherche de locataires pour remplir les bâtiments ou examen du potentiel lié à la cession,

         étalement des paiements pour les locataires en difficulté,

         gratuité locative,

         révision du loyer,

         recherche par des agents chargés de la location,

         paiements anticipatifs des loyers,

         prix concurrentiel du m²,

         insertion dans le bail d’une garantie personnelle du gérant,

         check ageing de façon journalière par le property management,

         garanties locatives généralement constituées ou versées,

         de nombreux locataires sont des enseignes importantes ce qui représente pour WEB  SCA, une certaine sûreté financière.

Sinistres

Description du risque

La Société est exposée au risque de survenance d’un sinistre majeur affectant l’un ou l’autre de ses immeubles.

Impact potentiel

·         Coûts de remise en état.

·         Résolution du bail par perte de son objet.

·         Réduction du résultat d’exploitation du portefeuille.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Face à ce risque WEB SCA s’est dotée d’un ensemble de mesures visant à protéger son patrimoine et ses revenus d’exploitation :

         l’ensemble des actifs de WEB SCA est couvert par des assurances « valeur à neuf », revues périodiquement ;

         les assurances couvrent le contenant, le contenu éventuel et la perte d’exploitation éventuelle ;

         les assurances sont centralisées chez un seul courtier afin de réduire le nombre d’interlocuteurs;

         un courrier circulaire est envoyé aux locataires demandant toutes les informations concernant la protection incendie, ainsi que les autres attestations y relatives ;

         une clause d’abandon de recours est inclue dans la plupart des baux : dans l’hypothèse où les locataires ne seraient pas assurés, WEB serait indemnisée pour le bien immobilier ;

         pour certains sites (Rhode-Saint-Genèse), la police couvre le bien, le contenu et le risque locatif. Le tout est ensuite rechargé aux locataires

·         En termes de perte d’exploitation :

         tous les bâtiments sont assurés ;

         les loyers, charges et précomptes sont payés jusqu’à la remise en état pour exploitation ;

         un audit externe des contrats d’assurances a été réalisé en 2017.

Vétusté et remise en état des immeubles

La Société est exposée au risque de dégradation de ses immeubles à la suite de l’usure, ainsi qu’au risque d’obsolescence.

Impact potentiel

·         Risque de vacance locative (investissements pour conformité aux exigences réglementaires et attentes des locataires).

·         Perte de revenus.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         La Société est dotée d’un service technique, supervisé par un ingénieur, dont la mission prévoit :

         la revue constante des immeubles par la direction technique qui planifie les travaux,

         la soumission annuelle d’un budget sur 3/5 ans des travaux préventifs,

         la budgétisation des besoins financiers relatifs au planning des travaux approuvés.

·         Les investissements suivants de rénovation ont été consentis :

         en 2017 : 4.476 k€

         en 2018 : 3.682 k€

Autorisations administratives

Description du risque

La mise en œuvre des projets d’extension du portefeuille est tributaire de l’obtention des permis et autorisations administratives relatives à la législation en vigueur, notamment au niveau urbanistique, environnemental, social et économique.

Impact potentiel

·         Délais reportant l’exécution des travaux ou la prise en cours du bail.

·         Retard dans une mesure proportionnelle de la réalisation des engagements de l’Entreprise et l’accomplissement de sa stratégie de développement.

·         Risque de ne pas obtenir le permis de construire sollicité.

·         L’ensemble de ces risques avérés auraient pour conséquence de retarder le développement prévu de l’Entreprise et de diminuer dans une certaine proportion et pour un certain temps son rendement alors qu’un ensemble de dépenses y relatives auraient été exposées.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Le caractère exogène du risque le rend difficilement maîtrisable. La Société ne peut avoir d’emprise sur la personne délivrant les permis.

·         Organisation interne.

·         Suivi des dossiers en cours par WEB SCA de manière journalière.

·         Formation permanente de l’équipe au sein de WEB SCA afin de s’adapter à la multiplication des procédures.

·         Recours à l’avis d’experts pour les cas complexes.

·         Obtention du permis d’environnement indispensable à l’exploitation de l’établissement contractuellement à charge du locataire.

·         La maîtrise est en place dans la gestion du processus en interne mais elle dépend majoritairement de la décision d’un fonctionnaire. Une sollicitation d’un avis de principe, qui diffère rarement de la décision finale, est faite.

Gros travaux potentiels

Description du risque

La Société peut connaître lors de la réalisation de gros travaux un certain nombre d’imprévus à même de réduire sa rentabilité financière pour une certaine durée.

Impact potentiel

·         Délai, problématiques de planning.

·         Dépassement des budgets.

·         Problèmes d’organisation du chantier.

·         Problèmes techniques.

·         Faillite des sous-traitants / agrément / accords.

·         Retard dans l’obtention du permis.

·         La bonne réputation de la SIR auprès de l’une ou l’autre des enseignes clientes pourrait être entachée.

·         Les soucis que pourraient rencontrer la SIR vis-à-vis de gros travaux sont principalement liés aux fournisseurs (faillite du sous-traitant, etc.) desquels pourrait découler un coût d’opportunité.

En termes d’impact financier, il est difficile à prévoir puisqu’il dépend de la réalisation d’un événement futur probable portant des problèmes non identifiés, ni identifiable à ce jour.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Le caractère exogène de ce risque (faillite du sous-traitant, retards, etc.) ne le rend pas plus aisément maîtrisable par la SIR que le risque lié à l’obtention de permis.

·         WEB SCA dispose d’une structure interne permettant de piloter les activités sous-traitées et de limiter la sous-traitance au strict nécessaire :

         demande d’autorisation administrative,

         contrats clairs avec les sous-traitants (prix, pénalités de retards...),

         gestion de projet (surveillance, approbations...),

         garanties/engagement des sous-traitants,

         processus d’appel d’offres.

Environnement

Description du risque

Une partie des actifs immobiliers de la Société est répartie dans la région carolorégienne. Le sous-sol de la région de Charleroi a été abondamment exploité par l’industrie charbonnière. WEB SCA détient donc des bâtiments situés dans une région qui témoigne d’une importante activité industrielle et sidérurgique ayant pu entraîner une pollution du sol.

Pendant de nombreuses années, l’amiante a été utilisé dans diverses applications mais, depuis le 1er janvier 2005, l’utilisation et la mise sur le marché de produits contenant de l’amiante est totalement interdite, que ce soit en Belgique ou dans l’ensemble de l’union européenne.

Impact potentiel

·         Limitation ou empêchement de l’accessibilité à la zone touchée engendrant un manque à gagner.

·         Détérioration de l’environnement.

·         Induction de coûts importants.

·         Impact négatif sur l'image de l'Entreprise.

·         La pollution des sols, les remblais industriels sont des sources de risques potentiels tout comme l’existence éventuelle d’une galerie minière.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Lors de la mise en route de tout nouveau chantier une étude géotechnique est réalisée en cas de doute.

·         Analyse systématique du pouvoir portant du sol avant toute nouvelle construction (étude de sol).

·         WEB SCA s’assure contractuellement que la responsabilité incombe au preneur dans l’éventualité où son activité comporterait un risque avéré de pollution.

·         Inventaire amiante.

Volatilité des coûts d’entretien

Description du risque

Corrélativement à sa croissance par acquisition, la Société doit adapter ses coûts d’entretien tout en veillant à ce que ces derniers évoluent en bon père de famille de sorte à ne pas détériorer durablement sa rentabilité financière.

Impact potentiel

·         Les coûts de l’Entreprise pourraient connaître une volatilité en matière d’entre tien et de réparation affectant son résultat net de façon ponctuelle ou durable.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         L’Entreprise s’est dotée d’un département pilotant toute intervention relative aux entretiens et réparations.

·         Afin de renforcer sa capacité à prévenir tout facteur inflationniste relatif auxdits coûts, l’Entreprise a souscrit depuis 2017 un contrat d’entretien prévoyant un prix fixe annuel au m².

 

(1) Loyers : voir Compte de résultats, Rubrique I. A. Loyers dans les états financiers de la Société au 31/12/2018

(2) Les chiffres ne sont pas totalement comparables étant donné que l’Exercice 2018 comporte 15 mois contre 12 pour l’Exercice 2017.

(3) Gratuités locatives / Loyers : voir Compte de résultats, Rubriques I. A. Loyers et C. Gratuités locatives dans les états financiers de la Société au 31/12/2018

(4) Loyers : voir Compte de résultats, Rubrique I. A. Loyers dans les états financiers de la Société au 31/12/2018

(5) La VLE est la valeur locative estimée pour 12 mois et en date du 31/12/2018 par l’expert indépendant.

 

 

MAJ 419


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