Risques stratégiques

Gestion du portefeuille d’immeubles de placement - Diversification

Description du risque

Aucune opération effectuée par la SIR ne peut avoir pour effet que plus de 20 % de ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier.

·         Du point de vue de la diversification géographique, la juste valeur des actifs immobiliers constituant le plus important ensemble du portefeuille tel que repris dans les états financiers de la Société au 31/12/2018 représente 18,66 %; il s'agit du site de City Nord à Gosselies.

·         Du point de vue contrepartie, la juste valeur de l’actif loué à notre plus gros locataire représente 2,0 % du bilan de la Société.

·         Du point de vue de l'e-commerce.

Impact potentiel

·         Limitation légale de la capacité d’emprunt en raison d’un taux de concentration de plus de 20 % de ses actifs consolidés dans des biens immobiliers formant un seul ensemble immobilier.

·         Diversification n’assurant pas une répartition adéquate des risques en termes d’actifs immobiliers au sens de l’article 29 de la Loi SIR.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Globalement, les diversifications (géographiques et sectorielles) des actifs du portefeuille représentent un objectif en cours de réalisation depuis septembre 2015 ; la juste valeur de l’ensemble des nouveaux actifs acquis représente près de 24,1 % du bilan statutaire de la Société au 31/12/2018.

·         Les critères en termes de volume d’acquisition sur une zone géographique plutôt qu’une autre sont encore à préciser en vue d’obtenir des éléments de maîtrise précis.

·         Le Conseil d'administration a examiné l'impact, à court et moyen termes, de l'e-commerce sur ses investissements de type retail. Il n'en ressort aucun risque direct. Toutefois, la Société reste vigilante quant à ce risque.

Gestion du portefeuille d’immeubles de placement - Acquisitions

Description du risque

Certains immeubles faisant partie du portefeuille immobilier de WEB SCA ont été acquis dans le cadre d’absorptions de sociétés ou d’acquisitions d’actions. Conformément au Code des Sociétés, en cas de fusion par absorption, l’ensemble du patrimoine actif et passif, des droits et obligations y relatifs sont ainsi transférés à WEB SCA.

Impact potentiel

·         L’immeuble acquis pourrait présenter des vices cachés le rendant impropre à la location ou ne pas rencontrer l’intérêt escompté de la part de locataires dont découlerait :

         une altération du potentiel de revenus de la Société,  :

         un vide locatif.  :

-->    1 % de la valeur d’investissement du portefeuille =

Année

(k€)

2017

2.646 k€

2018

2.759 k€

 

-->    1 % des loyers nets en cours + VLE =

Année

(k€)

2017

196 k€

2018

190 k€

 

·         L’acquisition d’une société comportant un bien immobilier présente un risque lié à l’acquisition concomitante de passifs.

 

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Le Conseil d’administration et l’équipe de management de WEB SCA s’efforcent d’apporter constamment une valeur ajoutée au portefeuille de la SIR par la sélection rigoureuse des nouveaux investissements.

·         Les opportunités d’investissements font l’objet d’un examen des informations disponibles (marché, rendements attendus, locataires existants, potentiel..) soumis au Conseil d’administration par le management de WEB.

·         Afin de se préserver au maximum, WEB SCA fait appel à du personnel externe spécialisé dans l’identification de tels risques (due diligence technique + due diligence administratif + due diligence comptable et fiscal).

Gestion du portefeuille d’immeubles de placement - Transformations

Description du risque

Toute transformation comporte un risque financier inhérent soit à sa non réalisation selon les perspectives de l’Entreprise, soit propre aux sous-traitants.

Impact potentiel

·         Coûts de transformations supérieurs aux plannings financiers acceptés et altérant le rendement sur loyer net + VLE attendu.

·         Dépassement des délais de transformations escomptés prolongeant un vide locatif.

·         Transformation d’un immeuble dont le potentiel locatif est inférieur aux attentes.

-->    Rendement potentiel sur loyers nets en cours + VLE = 

Année

(%)

2017

7,4 %

2018

7,1 %

 

      -->    1 % des Loyers nets en cours + VLE =

Année

(k€)

2017

196 k€

2018

190 k€

 

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Personnel externe spécialisé dans l’identification de tels risques et leur gestion. WEB SCA s’entoure d’enseignes renommées et de personnes qualifiées (ingénieurs, etc.) pour effectuer les transformations de ses actifs.

·         Vision stratégique claire, pour le choix des immeubles, les bâtiments spécifiques sont évités et les bâtiments propices à la reconversion sont privilégiés. Chacun est analysé selon la zone dans laquelle il se trouve.

·         Préparation d’un dossier de transformation a priori.

·         Avant d’entamer la reconversion d’un site, les baux sont négociés et un candidat locataire existe.

·         Il existe à ce jour un programme annuel de remise en état soumis au Conseil d’administration.

Gestion du portefeuille d’immeubles de placement - Cessions

Description du risque

Toute cession d’immeuble de placement comporte un risque financier inhérent à sa non-réalisation selon les perspectives de l’Entreprise.

Impact potentiel

·         Longue période de vente.

·         Vente à un prix nettement inférieur à la valeur de réalisation potentielle générant un impact négatif sur les comptes d’exploitation.

-->   Valeur moyenne d’investissement par Site =

Année

Valeur moyenne (1)

2017

5.630 k€

2018

6.131 k€

 

-->    Impact d’un prix de cession d’un site inférieur de 1 % =

Année

Impact

2017

56 k€

2018

61 k€

 

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Les cessions éventuelles, dans le respect des règles d’approbation du dossier d’agrément, relèvent à partir de 2,5 M€ du Conseil d’administration sur présentation du management :

         processus d’appel d’offres,

         définition appropriée du prix de vente,

         évaluation du profil de risques des opportunités de désinvestissements sur base d’une analyse détaillée,

         personnel externe spécialisé dans l’identification de tels risques et leur gestion,

         identification des acheteurs potentiels,

         désendettement de la Société à concurrence du prix de vente sauf réemploi dans un bien d’investissement.

 

(1) Soit la valeur d’investissement confirmée par l’Expert immobilier indépendant au 31/12/2018 rapportée au nombre de sites : 275.913 k€ / 45 sites


 
MAJ 419

 


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