Risques stratégiques



DESCRIPTION  DU RISQUE

IMPACT POTENTIEL

FACTEURS ET MESURES D’ATTÉNUATION

Gestion du portefeuille d’immeubles de placement - Diversification

Aucune opération effectuée par la SIR ne peut avoir pour effet que plus de 20% de ses actifs consolidés ne soient placés dans des  biens  immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier.

  Limitation légale de la capacité d’emprunt en raison d’un taux de concentration de plus de 20% de ses actifs consolidés dans des biens immobiliers formant un seul ensemble immobilier.

  Diversification n’assurant pas une répartition adéquate des risques en termes d’actifs immobiliers au sens de l’article 29 de la loi SIR.

  Depuis septembre 2015 WEB ne possède plus d’actif représentant plus de 20% des biens immobiliers consolidés.

  Globalement, les diversifications (géographiques et sectorielles) des actifs du portefeuille représentent un objectif en cours de réalisation depuis septembre 2015 ; les nou-veaux actifs représentent près de 21% de la valeur du patrimoine.

Les critères en termes de volume d’acquisition sur une zone géo-graphique plutôt qu’une autre sont encore à préciser en vue d’obtenir des éléments de maîtrise précis.

Gestion du portefeuille d’immeubles de placement - Acquisitions

Certains immeubles faisant partie du portefeuille immobilier de WEB SCA ont été acquis dans le cadre d’absorptions de sociétés ou d’acquisitions d’actions. Confor-mément au Code des Sociétés, en cas de fusion par absorption, l’ensemble du patrimoine actif et passif, des droits et obligations, y relatifs sont ainsi transférés à WEB SCA.

  L’immeuble acquis pourrait présenter des vices cachés le rendant impropre à la location ou ne pas rencontrer l’intérêt escompté de la part de locataires dont découlerait:

  une altération du potentiel de revenus de la société,

  un vide locatif.

*1% de la valeur d’investissement du portefeuille = 2.646K €

*1% des loyers nets en cours + VLE = 196 K€

  L’acquisition d’une société compor-tant un bien immobilier comporte un risque lié à l’acquisition concomitante de passifs.

  Le Conseil d’administration et l’équipe de management de WEB SCA s’efforcent d’apporter cons-tamment une valeur ajoutée au portefeuille de la SIR, par la sélection rigoureuse des nouveaux investissements.

  Les opportunités d’investissements font l’objet d’un examen des informations disponibles (marché, rendements attendus, locataires existants, potentiel..) soumis au Conseil d’administration par le management de WEB.

  Afin de se préserver au maximum, WEB SCA fait appel à du personnel externe spécialisé dans l’identi-fication de tels risques, chargé de mener à bien la due diligence comprenant les aspects juridiques, comptables, fiscaux et environne-mentaux. Cette mission est confiée à un reviseur externe inscrit à l’IRE.

Gestion du portefeuille d’immeubles de placement - Transformations

Toute transformation comporte un risque financier inhérent soit à sa non réalisation selon les perspectives de l’Entreprise, soit propre aux sous-traitants.

  Coûts de transformations supérieurs aux plannings financiers acceptés et altérant le rendement sur loyer net + VLE attendu.

  Dépassement des délais de transformations escomptés prolon-geant un vide locatif.

  Transformation d’un immeuble dont le potentiel locatif est inférieur aux  attentes.

*Rendement sur loyers nets en cours + VLE = 7,41%

*1% des Loyers nets en cours + VLE = 196 K€

  Personnel externe spécialisé dans l’identification de tels risques et leur gestion. WEB SCA s’entoure d’enseignes renommées et de personnes qualifiées (ingénieurs, etc.) pour effectuer les transfor-mations de ses actifs.

  Vision stratégique claire, pour le choix des immeubles, les bâtiments spécifiques sont évités et les bâtiments propices à la reconversion sont privilégiés. Chacun est analysé selon la zone dans laquelle il se  trouve.

  Préparation d’un dossier de transformation a priori.

  Avant d’entrer dans une recon-version d’un site, les baux sont négociés et un candidat locataire existe.

  Il existe à ce jour un programme annuel  de remise en état soumis au Conseil d’administration.

Gestion du portefeuille d’immeubles de placement - Cessions

Toute cession d’immeuble de placement comporte un risque financier inhérent à sa non réalisation selon les perspectives de l’Entreprise.

  Longue période de vente

  Vente à un prix nettement inférieur à la valeur de réalisation potentielle générant un impact négatif sur les comptes d’exploitation

*Valeur moyenne d’investissement par site = 5.630 €

*Impact d’un prix de cession inférieur et par 1% = 56 K€

  Les cessions  éventuelles,  dans  le  respect des règles d’approbation du dossier d’agrément, relèvent à partir de 2,5 M € du Conseil d’administration sur présentation du management:

  processus d’appel d’offres,

  définition appropriée du prix de vente,

  évaluation du profil de risques des opportunités de désinves-tissements sur base d’une analyse détaillée,

  personnel externe spécialisé dans l’identification de tels ris-ques et leur  gestion,

  identification des acheteurs  potentiels,

  désendettement de la société à concurrence du prix de vente sauf ré-emploi concomitant dans un bien  d’investissement.

 

 

MAJ 938


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