Risques liés au patrimoine immobilier
Risques sur les revenus locatifs
Compte tenu de la diversification accrue de l’immobilier dans lequel WEB SCA investit,
le risque de résiliation de baux est reporté sur un plus grand nombre de locataires (plus de 230) et sur une plus importante diversification de l’activité de chacun de ses locataires (industriel, bureaux et retail). Le suivi des créances reste une priorité absolue de la direction administrative.
Risques liés aux aspects de diversification du portefeuille
Lors de son introduction en bourse, la FSMA a octroyé à WEB SCA une dérogation sur base à l’époque de l’article 43 de l’Arrêté Royal du 10 avril 19951 relatif aux sicaf immobilières, pour le site de « City-Nord ». Ce dernier représentait en effet plus de 20 % des actifs totaux de WEB SCA. Ce site représente aujourd’hui 28,93 % des actifs totaux de WEB SCA, si bien que WEB SCA est toujours soumise à cette dérogation lui imposant un taux d’endettement inférieur à 33 %.
Risque de vide locatif
Le taux d’occupation de l’ensemble du parc immobilier de WEB SCA a augmenté par rapport au taux du 30 septembre 2010 passant de 93,70 % à 98,15 % au 30 septembre 2011. Comme annoncé, l’équipe de management a su résorber de manière significative le vide locatif généré notamment par le projet de réhabilitation du site « DEMANET ».
De plus, l’impact de ce risque reste limité compte tenu du fait que la durée résiduelle des baux est estimée à 6 ans en moyenne.
Risques propres à l’investissement immobilier
La diversité accrue du portefeuille offre à nouveau une certaine répartition de ce risque.
Le Conseil d’Administration et l’équipe de management de WEB SCA s’efforcent d’apporter constamment une valeur ajoutée élevée au portefeuille de la Sicafi, par la qualité de sa gestion commerciale et technique, ainsi que par la sélection rigoureuse des nouveaux investissements et l’analyse fine des opportunités en matière de désinvestissement.
Les investissements réalisés depuis la dernière clôture annuelle ont fait l’objet d’une évaluation du profil de ces risques sur base d’une analyse de marché, d’une évaluation des rendements attendus, d’une analyse détaillée des locataires existants, des risques fiscaux...
Risque d’inflation
Les loyers ou redevances étant indexés annuellement en fonction de l’évolution de l’indice santé ou de l’indice des prix à la consommation, WEB SCA est faiblement exposée au risque d’inflation dans un contexte de stagnation des taux d’intérêts et donc d’inflation modérée.
La plupart des contrats de location incluent des clauses ayant pour but de limiter les effets négatifs pour la société en cas de variation négative des index précités.
Le risque d’inflation auquel WEB SCA est exposée tient essentiellement au fait que les coûts auxquels elle doit faire face peuvent être indexés sur base d’autres indices et donc évoluer plus rapidement que les loyers.
En effet, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt nominaux, une inflation négative entraîne une hausse des taux d’intérêt réels. Cette hausse engendre une augmentation des charges financières plus rapide que l’indexation des revenus. Comme évoqué dans le point relatif aux « Risques liés aux taux d’intérêt », WEB SCA a pris certaines mesures pour se couvrir contre ce type de risques.
Risques de sinistres
Les immeubles sont couverts contre les risques d’incendie, tempête, grêle, dégâts des eaux, bris de vitre, responsabilité civile immeuble, conflits du travail, attentats, fumées, heurts de véhicules, risques électriques.
Les garanties « chômage immobilier » occasionné par un sinistre jusqu’à la reconstruction, « frais de conservation et de déblai », « recours des locataires ou occupants », « recours des tiers » sont assurés globalement à concurrence de 10 % des montants assurés sur l’ensemble des rubriques du dommage matériel.
En outre, tout nouvel investissement d’un montant inférieur ou égal à 12.500.000 € bénéficie d’une couverture automatique (soumise aux mêmes conditions que celles décrites ci-dessus) à concurrence de 100% de la valeur de l’immeuble, moyennant une régularisation trimestrielle.
Risques de dégradation des immeubles
Périodiquement, une revue des travaux de maintenance préventive et corrective à réaliser est effectuée. Ainsi, en fonction de l’échéance des baux et de l’état des immeubles, WEB SCA met en place des programmes de rénovation importants.
Risques liés à l’évolution de la juste valeur des immeubles de placement
WEB SCA est exposée au risque de variation de la juste valeur de son patrimoine, telle qu’elle résulte des expertises indépendantes qui sont réalisées par l’expert immobilier indépendant DTZ Winssinger & Associés SA, ce qui a une incidence sur le résultat net, sur la valeur intrinsèque par action et sur le ratio d’endettement de WEB SCA.
Risques liés à l’évolution de la réglementation
L’évolution de la réglementation, notamment en matière locative, environnementale, urbanistique et fiscale, et les obligations nouvelles susceptibles d’en résulter, pourraient avoir un impact sur la rentabilité de WEB SCA et sur la valeur de son patrimoine. Il en va de même pour les modifications susceptibles de survenir dans la législation applicable aux sicafi.
Risques liés à la perte de statut de sicafi
En cas de perte d’agrément du statut de sicaf immobilière, la continuité des activités de WEB SCA serait menacée.
En outre, une perte d’agrément entraînerait l’obligation, pour WEB SCA, de rembourser anticipativement les crédits qu’elle a souscrits (clause de remboursement anticipé prévue dans les conventions bancaires).
WEB SCA considère ce risque comme purement théorique, étant donné qu’elle veille au respect de ses obligations.
Risques liés aux opérations de fusion, aux acquisitions, aux transformations et aux ventes d’actifs immobiliers
Certains immeubles faisant partie du portefeuille immobilier de WEB SCA ont été acquis dans le cadre d’absorptions de sociétés ou d’acquisitions d’actions. Conformément au Code des Sociétés, en cas de fusion ou de scission par absorption, l’ensemble du patrimoine actif et passif (fusion) ou des immeubles apportés avec les contrats et dettes, charges et risques y relatifs (scission) est transféré à WEB SCA. En cas d’acquisition d’actions, WEB SCA supporte, au prorata de sa participation dans la société acquise, le passif de cette société.
Même si WEB SCA a pris les précautions d’usage dans ce type d’opérations, il ne peut cependant être exclu que des passifs, non repris dans les comptes de ces sociétés, aient été transférés à WEB SCA à l’occasion de ces opérations. WEB SCA court par ailleurs le risque de découvrir des vices ou défauts relatifs aux actifs immobiliers acquis qui pourraient en affecter la juste valeur ou la valeur de revente éventuelle.
Afin de s’en préserver au maximum, WEB SCA fait appel à du personnel externe spécialisé dans l’identification de ces risques et leur gestion. Chaque acquisition fait l’objet d’une « due diligence » des aspects juridiques, comptables, fiscaux et environnementaux. Malgré ces précautions, il est possible que certains problèmes juridiques, comptables, fiscaux ou environnementaux subsistent et entraînent des investissements supplémentaires et un surcoût non prévu initialement.
De plus, lors de la transformation ou de la vente d’un bien immobilier, il est possible que, en raison de changements intervenus dans le marché en général (par exemple : suite à une baisse de taux d’intérêt ou une augmentation des prix des matières premières) ou dans le marché immobilier (par exemple : une modification de la loi en matière de TVA ou de taxes), les coûts dépassent le niveau projeté par l’équipe de management de WEB SCA. Ces surcoûts pourraient avoir pour effet de réduire la marge bénéficiaire anticipée et donc les résultats d’exploitation de WEB SCA, ce qui pourrait avoir un impact défavorable sur les activités, la situation financière et/ou les résultats de la Société.
Risques liés aux autorisations administratives
La mise en œuvre des projets d’extension du portefeuille est tributaire de l’obtention des permis et autorisations administratives relatives à la législation en vigueur, notamment au niveau urbanistique, environnemental, social et économique.
L’équipe de management de WEB SCA suit les dossiers en cours de manière journalière afin d’obtenir les autorisations dans les plus brefs délais.
La multiplication de ces procédures nécessite une formation permanente, à laquelle l’équipe de management de WEB SCA est attentive. Dans les cas complexes, elle a recours à l’avis d’experts en la matière.
Risques liés aux changements d’affectation des immeubles
Si des circonstances imposent une nouvelle affectation à un immeuble, comme par exemple lorsque l’immeuble est loué à un locataire exerçant une activité différente de celle exercée par le précédent locataire, tant WEB SCA que les occupants de l’immeuble concerné pourraient être tenus de solliciter la modification des permis délivrés. Or, leur obtention s’avère souvent difficile, si bien que des immeubles pourraient être vides alors que des candidats à leur location existent bel et bien.
Dans de tels cas, le management de WEB SCA s’efforce de limiter les risques en formulant des prévisions réalistes lors de la signature du bail et en y insérant des conditions suspensives quant à leur obtention ou non, évitant ainsi le paiement d’une indemnité quelconque en cas de non obtention.
Risques liés aux gros travaux potentiels
Vu le bon état des biens immobiliers composant l’actuel portefeuille de WEB SCA, ce risque est actuellement minime.
Risques liés aux cocontractants de WEB SCA
Ce risque est insignifiant dans le cas de WEB SCA.
Risques de construction et risques miniers
Le sous-sol de la région de Charleroi a été abondamment exploité par l’industrie charbonnière. Les biens immobiliers de WEB SCA sont majoritairement répartis dans la région carolorégienne.
Aussi, lors de la mise en route de tout nouveau chantier, afin d’éviter tout problème d’instabilité et de préciser les mesures de prévention qu’il faut mettre en place, une étude géotechnique est réalisée en cas de doute.
Par ailleurs, le pouvoir portant du sol est systématiquement analysé avant toute nouvelle construction.
Risques liés à la pollution des sols
WEB SCA détient des bâtiments situés dans une région qui témoigne d’une importante activité industrielle et sidérurgique. WEB SCA n’est en principe pas responsable de cette pollution, par définition historique. Dans l’éventualité où l’activité du locataire serait polluante, WEB SCA s’assure contractuellement que la responsabilité incombe au preneur.
Risques liés aux permis d’environnement
Les locataires disposent, selon leurs activités, de permis d’environnement indispensables à l’exploitation de leur établissement.
Risques liés à l’amiante
A la connaissance de WEB SCA, les biens faisant partie de son patrimoine ne sont pas concernés par ce risque.
Risques informatiques
Des risques informatiques peuvent provenir de l’informatisation de WEB SCA et de la nécessaire ouverture des systèmes à l’Internet. WEB SCA a donc choisi d’identifier les moyens qui existent pour les circonscrire et les minimiser. Pour ce faire, elle a mandaté un sous-traitant chargé de mettre en place des outils de sécurisation.