Principaux risques financiers



DESCRIPTION  DU RISQUE

IMPACT POTENTIEL

FACTEURS ET MESURES D’ATTÉNUATION

Trésorerie

WEB SCA est exposée au risque de liquidité lié au renouvellement de ses financements arrivant à échéance ou pour tout supplément de financement nécessaire au respect de ses engagements. La Société pourrait également être exposée à ce risque dans le cadre de la résiliation de ses contrats de financement.

  Risque d’être contraint à mettre en place de nouveaux financements à un coût plus élevé.

  Annulation/résiliation des conventions de crédit ou remboursement anticipé.

  Incapacité de financer les activités.

  Politique financière et d’endet-tement prudente (montant de la dette, taux moyen, maturité, non immobilisation de trésorerie excédentaire, diversification des lignes de crédit).

  Au  30/09/2017 :

Endettement bancaire = 98.014.446 €,

Ratio d’endettement = 39,27%,

Taux de financement moyen = 1,66% IRS compris,

Maturité  moyenne de la  dette = 3,35 années,

Taux  de couverture IRS = 56,80%.

Liquidité des titres de WEB

WEB SCA connaît une faible liquidité de ses actions limitant tant les opportunités de sorties que d’achats de ces dernières sur une courte période.

  Incapacité à pouvoir vendre ou acheter les titres.

  La liquidité d’un titre s’apprécie au travers du volume moyen de transactions journalières enregistrées sur une valeur sur une période donnée.

Euronext Bruxelles

Nombre quotidien moyen de titres échangés

Nombre quotidien moyen d’opérations d’échanges

Exercice 2015

1.006 actions

6

Exercice 2016

1.123 actions

6

Exercice 2017

614 actions

6

 

  La société a entamé un processus limité de road show.

  Des contacts réguliers sont entretenus avec les financiers.

  La société n’est pas un émetteur potentiel  à court terme.

Évolution de la juste valeur des immeubles de placement

Le portefeuille immobilier est évalué trimestriellement. Cette évaluation des biens à la hausse ou à la baisse influe directement sur les fonds propres de la SIR.

  Impact négatif sur le résultat net, la valeur de l’actif net et le ratio d’endettement.

  Au 30/09/2017 une variation de valeur négative de 1% aurait les impacts suivants:

Résultat net

Valeur intrinsèque par action

Impact sur le ratio d’endettement

-2.556.593 €

- 0,81 €

+ 0,396 %

 

  Approche prudente de l’expert immobilier de la Société.

  Sélection rigoureuses des immeubles en termes d’attractivité, de localisation.

  Disponibilité de l’expertise, des données et du personnel nécessaire pour la valorisation.

  Mise en place de programmes de rénovation importants au sein du portefeuille existant.

Taux d’intérêt

La Société se finançant au travers d’emprunts bancaires, le cas échéant contractés à taux flottant, elle connaît un certain niveau de risque financier potentiel, lié à l’évolution négative des marchés financiers.

  En cas de hausse des taux, impact négatif sur les charges financières.

  Augmentation du coût de financement de l’Entreprise à plus ou moins long terme.

  Effet négatif sur la valeur de l’actif net et sur le résultat de la période.

Année

% de la dette à taux flottan

Taux intérêts moyen

Maturité (an)

IRS (% couvert de la dette à taux flottant)

2015

98,0 %

1,58 %

< 1

86,00 %

2016

75,5 %

1,32 %

3,35

76,30 %

2017

65,6 %

1,13 %

3,35

56,80 %

  Une augmentation de 1 BP (point de base) des taux flottants pendant l’exercice social aurait diminué le résultat net de 2.866 € au 30/09/2017.

  Lignes de crédit à taux flottant afin de bénéficier de taux court terme relativement bas et adossées à des couvertures IRS.

  Contrat de type « SWAP » permettant d’échanger le taux flottant contre un taux fixe visant à protéger à court terme d’un retournement à la hausse des taux flottants.

  Augmentation de la proportion d’emprunts souscrits à taux fixes.

  Augmentation de la proportion de la dette à LT.

  Politique dynamique de suivi des taux comprenant les contrôles portant sur:

le montant et la composition de l’en-cours de dette couvert,

l’information de l’organe délibérant.

  Rencontres périodiques avec les banquiers.

Variation de juste valeur des instruments de couverture de taux

Les opérations de couverture des risques de taux d’intérêt sont par nature aléatoires, car elles sont liées à des anticipations sur les évolutions des marchés financiers dans un contexte économique global empreint d’incertitudes.

  Effet négatif ou positif sur les capitaux propres et la valeur intrinsèque par action.

  Au 30/09/2017, une variation de valeur de 1 BPV (Basis Point Value) équivaut à un impact sur le Résultat net de 18,1 K€.

  WEB adapte sa politique de couverture à raison de la transformation de sa politique de financement, de l’évolution sur les marchés financiers des taux d’intérêts et de la maturité respective de son endettement en regard de celle des instruments de couverture de taux d’intérêts flottants.

Marché bancaire non favorable à l’immobilier et/ou à WEB

WEB SCA dépend, dans le cadre de sa croissance, d’emprunts auprès d’établissements financiers qui pourraient avoir une lecture stratégique différente de l’évolution du marché immobilier.

  Accès au crédit limité.

  Liquidité immédiate potentiellement réduite.

  Développement inorganique par le biais d’acquisitions entravé.

  Par tranche de 10M €, la substitution aux emprunts bancaires d’emprunts obligataires, coûterait approximativement de 1,07% à 1,27% en plus, soit de 107K € à 127K € par an.

  Maintien d’un volume de crédit disponible sur lignes de crédit confirmées pour couvrir les débours opérationnels.

  Aucune diversification au 30/09/2017 des sources de financement entre le marché bancaire et le marché des capitaux.

Risque de contrepartie

La conclusion d’un financement ou d’un instrument de couverture avec une institution financière crée un risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution.

  Impact négatif immédiat sur l’indépendance financière de l’entreprise.

Années

Dettes de tiers/passif total

2015

31,98%

2016

36,35%

2017

41,18%

 

 

Années

Ratio d’endettement

2015

29,87%

2016

33,46%

2017

39,27%

 

  Augmentation de la durée moyenne de l’endettement.

  Banques, partenaires de notoriété.

  Renouvellement des lignes demandés plusieurs mois à l’avance.

  Politique financière prudente et surveillance continue par le Conseil d’administration.

  Ratio d’endettement bancaire limité.

Inflation

Le risque d’inflation auquel WEB SCA est exposée tient essentiellement au fait que les coûts auxquels elle doit faire face peuvent être indexés sur base d’autres indices et donc évoluer plus rapidement que les loyers.

  L’inflation est définie comme le rapport entre la valeur de l’indice des prix à la consommation pour un mois donné et l’indice de ce même mois lors de l’année précédente.

  Elle consiste en un risque exogène potentiel pouvant diminuer le résultat net de l’entreprise, risque  éventuellement  aggravé à partir du moment où les composantes de l’inflation, autres que l’indice santé, évoluent plus rapidement que ce dernier servant à l’indexation des revenus locatifs à raison des baux commerciaux.

  Si en moyenne la durée de l’inflation de 1% avait duré 6 mois avant qu’elle ne soit reflétée dans les baux, le manque à gagner pour WEB aurait été au 30/09/2017 de 89K.

  Ce risque est considéré comme exogène car relevant d’influences externes majeures étroitement corrélées au contexte économique, mais aussi aux politiques des banques centrales.

  Les loyers ou redevances sont indexés à la date anniversaire du contrat en fonction de l’évolution de l’indice santé ou de l’indice des prix à la consommation.

  La plupart des contrats de location incluent des clauses limitant les effets négatifs pour la société d’une variation négative des index précités.

Non-respect des covenants

Dans le cadre de ses financements auprès des établissements de crédit, WEB SCA s‘engage à respecter un certains nombres de conditions potentiellement résolutoires desdits crédits.

  La remise en cause d’un contrat de financement exposerait la société à devoir mettre en place d’autres financements à un coût potentiellement plus élevé ou à vendre certains actifs dans des conditions non optimales.

  La Société est exposée au risque que ses contrats de financement soient annulés, renégociés ou résiliés anticipativement au cas où elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature de ces contrats  (covenants).

  La remise en cause d’un contrat de financement exposerait la société à devoir mettre en place d’autres financements à un coût potentiellement plus élevé ou à vendre certains actifs dans des conditions non optimales et dans l’urgence.

  La Société négocie avec ses contreparties des niveaux de covenants compatibles avec ses estimations prévisionnelles et analyse régulièrement l’évolution de ces prévisions.

Risque de non distribution du dividende selon l’Article 617 du Code des sociétés

WEB SCA est obligée par le cadre juridique dans lequel elle évolue de distribuer 80% du résultat (AR 13/07/2014 Art. 13 §1er). Le non-respect de l’Article 617 du Code des Sociétés pourrait la contraindre à enfreindre cette obligation.

  La condition essentielle qui gouverne toute distribution de dividendes aux Actionnaires est énoncée à l’Article 617 du Code des Sociétés de telle sorte qu’une telle distribution ne peut avoir pour effet de réduire l’actif net de la Société, tel qu’il résulte des comptes annuels, en dessous du capital et des réserves indisponibles. En termes de sanction, sur le plan civil, l’Article 619 du Code des Sociétés stipule que toute distribution faite en contravention des Articles 617 et 618 doit être restituée par le bénéficiaire de ladite distribution si la Société prouve qu’il connaissait l’irrégularité des distributions faites ou ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances.

  Le Conseil d’administration s’assure que les conditions strictes prévues par le Code des Société soient respectées quel que soit le cas de figure.

 

 

MAJ 938


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