Principaux risques financiers

Trésorerie

Description du risque

WEB SCA est exposée au risque de liquidité lié au renouvellement de ses financements arrivant à échéance ou pour tout supplément de financement nécessaire au respect de ses engagements. La Société pourrait également être exposée à ce risque dans le cadre de la résiliation de ses contrats de financement.

Impact potentiel

·         Risque d’être contraint à mettre en place de nouveaux financements à un coût plus élevé.

·         Annulation/résiliation des conventions de crédit ou remboursement anticipé.

·         Incapacité de financer les activités. 

Exercice

2017

2018

Endettement bancaire (€)

98.014.446

104.111.349

Ratio d'endettement

39,27 %

40,71 %

Taux de financement (IRS exclus)¹

1,06 %

1,30 %

Taux de couverture du flottant²

56,80 %

77,63 %

Maturité de la dette (années)

3,35

4,00

 

Facteurs et mesures d’atténuation

·         WEB a développé une politique financière et d’endettement prudente reposant sur :

         un taux d’endettement maîtrisé ;

         un travail constant sur l’allongement de la maturité de la dette, dans les limites de ce que les institutions financières offrent ;

         une négociation permanente des taux avec les institutions financières concurrentes ;

         la non immobilisation de trésorerie comme élément de son Besoin en Fonds de roulement.

Liquidités des titres de WEB

Description du risque

WEB SCA connaît une faible liquidité de ses actions limitant tant les opportunités de sorties que d’achats de ces dernières sur une courte période.

Impact potentiel

·         Capacité quotidienne réduite de ventes ou d’achats de titres.

·         La liquidité d’un titre s’apprécie au travers du volume moyen de transactions journalières enregistrées sur une valeur pour une période donnée.

 

Euronext Bruxelles

2017

2018

Nombre quotidien moyen de titres échangés

614 actions

590 actions

Montant quotidien moyen des capitaux échangés

38.145 €

32.391 €

Nombre quotidien moyen d'opérations d'échanges

6

8

 

Facteurs et mesures d’atténuation

·         La Société a entamé un processus limité de road show.

·         Des contacts réguliers sont entretenus avec les banques.

·         La Société n’est pas un émetteur potentiel à court terme.

·         La Société a conclu un contrat de « Liquidity Provider » avec la société Petercam-Degroof en août 2018.

Evolution de la juste valeur des immeubles de placement

Description du risque

Le portefeuille immobilier est évalué trimestriellement. Cette évaluation des biens à la hausse ou à la baisse influe directement sur les fonds propres de la SIR.

Impact potentiel

·         Impact négatif sur le résultat net, la valeur de l’actif net et le ratio d’endettement, aucun impact sur le revenu distribuable de l’exercice.

·         Au 31/12/2018, une variation de valeur négative de 1 % aurait les impacts suivants :

Année

2017

2018

Résultat net

- 2.557 k€

- 2.672 k€

Valeur intrinsèque par action

- 0,81 €

- 0,84 €

Impact sur le ratio d'endettement

+ 0,39 %

+ 0,64 €

 

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Approche circonstanciée de l’expert immobilier de la Société.

·         Disponibilité de l’expertise, des données et du personnel nécessaire pour la valorisation.

·         Critères rigoureux de sélection des immeubles en termes notamment d’attractivité et de localisation.

·         Mise en place de programmes de rénovation importants au sein du portefeuille existant.

Taux d’intérêt

Description du risque

La Société se finançant au travers d’emprunts bancaires, le cas échéant contractés à taux flottant, elle connaît un certain niveau de risque financier potentiel, lié au potentiel d’augmentation des taux Euribor court terme.

Impact potentiel

·         En cas de hausse des taux d’intérêts CT, un impact négatif sur les charges financières en découle.

·         Augmentation du coût de financement de l’Entreprise à plus ou moins long terme.

·         Effet négatif sur la valeur de l’actif net et sur le résultat de chacune des périodes successivement impactées par cette majoration des taux CT.

Année

Montant total de la dette bancaire

dont montant total des crédits à taux fixe

dont montant total des crédits à taux variable

Crédits à taux variables non couverts par un IRS

2017

98.015 k€

33.755 k€

64.260 k€

27.760 k€

%

100 %

34,4 %

65,6 %

28,3 %

2018

104.111 k€

37.511 k€

66.600 k€

14.900 k€

%

100 %

36,03 %

63,97 %

14,3 %

 

Quantification du risque

Crédits à taux valables non couverts par un IRS

Augmentation de charges financières & impact sur le résultat net d'une variation de + 10 BP de l'Euribor 3 mois pendant 12 mois³

2017

27.760 k€

27,8 k€

2018

14.900 k€

17,9 k€

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Lignes de crédit à taux flottant, afin de bénéficier de taux d’emprunt à court terme relativement bas, et adossées à des couvertures IRS. 73,63 % des emprunts à taux flottants sont adossés à des couvertures de taux permettant d’en fixer le taux jusqu’à l’échéance du crédit.

·         Augmentation de la proportion d’emprunts souscrits à taux fixes.   

·         Augmentation de la proportion de la dette dont l’échéance est à LT.

·         Politique dynamique de suivi des taux comprenant les contrôles portant sur :

         le montant et la composition de l’en-cours de dette couvert,

         l’information du Conseil,

·         Rencontres périodiques avec les banquiers.

Variation de juste valeur des instruments de couverture de taux

Description du risque

Les opérations de couverture des risques de taux d’intérêt sont par nature aléatoires, car elles sont liées à des anticipations sur les évolutions des marchés financiers dans un contexte économique global empreint d’incertitudes.

Impact potentiel

·         Effet, négatif ou positif, sur les capitaux propres et la valeur intrinsèque par action.

·         Au 31/12/2018, une variation de valeur de 1 BPV (Basis Point Value) de la moyenne des valeurs actuelles nettes des Euribor 3 mois futurs, sur 5 ans ou 7 ans selon la durée choisie, équivaut à un impact sur le résultat net de :

Année

Montant des couvertures IRS

Impact sur le résultat net de l'exercice4

2017

36.500 k€

18,1 k€

2018

51.700 k€

19,3 k€

 

Facteurs et mesures d’atténuation

WEB adapte sa politique de couverture à raison de la transformation de sa politique de financement, de l’évolution sur les marchés financiers des taux d’intérêts et de la maturité respective de son endettement en regard de celle des instruments de couverture de taux d’intérêts flottants.

Marché bancaire non favorable à l’immobilier et/ou à WEB

Description du risque

WEB SCA dépend, dans le cadre de sa croissance, d’emprunts auprès d’établissements financiers qui pourraient avoir une lecture stratégique différente de l’évolution du marché immobilier.

Impact potentiel

·         Accès au crédit limité.

·         Liquidité immédiate potentiellement réduite.

·         Capacité de développement inorganique, par le biais d’acquisitions, entravée.

·         Par tranche de 10 M€, considération faite de l’endettement bancaire de la Société tel que figurant dans ses états financiers au 31/12/2018, la substitution aux emprunts bancaires d’emprunts obligataires, coûterait approximativement 1,5 % en plus par an, soit 156 k€ de charges financières.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Maintien d’un volume de crédit disponible sur lignes de crédit confirmées pour couvrir les débours opérationnels.

·         Aucune diversification au 31/12/2018 des sources de financement entre le marché bancaire et le marché des capitaux.

Risque de contrepartie

Description du risque

La conclusion d’un financement ou d’un instrument de couverture avec une institution financière crée un risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution.

Impact potentiel

·         Impact négatif immédiat sur l’indépendance financière de l’Entreprise.

Année

Dettes de tiers/passifr total

2017

41,18 %

2018

38,52 %

 

Année

Ratio d'endettement&5

2017

39,27 %

2018

40,71 %

 

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Augmentation de la durée moyenne de l’endettement.

·         Banques, partenaires de notoriété.

·         Renouvellement des lignes négociées plusieurs mois à l’avance.

·         Politique financière prudente et surveillance continue par le Conseil d’administration.

·         Ratio d’endettement bancaire limité.

Inflation

Description du risque

Le risque d’inflation auquel WEB SCA est exposée tient essentiellement au fait que les coûts auxquels elle doit faire face peuvent être indexés sur base d’autres indices et donc évoluer plus rapidement que les loyers.

Impact potentiel

·         L’inflation est définie comme le rapport entre la valeur de l’indice des prix à la consommation pour un mois donné et l’indice de ce même mois lors de l’année précédente.

·         Elle consiste en un risque exogène potentiel pouvant diminuer le résultat net de l’Entreprise, risque éventuellement aggravé à partir du moment où les composantes de l’inflation, autres que l’indice santé, évoluent plus rapidement que ce dernier servant à l’indexation des revenus locatifs.

·         Si en moyenne la durée de l’inflation de 1 % dure 6 mois avant qu’elle ne soit reflétée dans les baux et pour autant que tous les baux soient à leur date anniversaire simultanément, le manque à gagner pour WEB serait de 93 k€&sup6; sur base du loyer net confirmé au 31/12/2018 par l’Expert immobilier indépendant.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Ce risque est considéré comme exogène car relevant d’influences externes majeures étroitement corrélées au contexte économique, mais aussi aux politiques des banques centrales.

·         Les loyers ou redevances sont indexés à la date anniversaire du contrat en fonction de l’évolution de l’indice santé ou de l’indice des prix à la consommation.

·         La plupart des contrats de location incluent des clauses limitant les effets négatifs pour la Société d’une variation négative des index précités.

22. Non-respect des covenants

Description du risque

Dans le cadre de ses financements auprès des établissements de crédit, WEB SCA s’engage à respecter un certain nombre de conditions potentiellement résolutoires desdits crédits.

Impact potentiel

·         La Société est exposée au risque que ses contrats de financement soient annulés, renégociés ou résiliés anticipativement au cas où elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature de ces contrats (covenants).

·         La remise en cause d’un contrat de financement exposerait la société à devoir mettre en place d’autres financements à un coût potentiellement plus élevé ou à vendre certains actifs dans des conditions non optimales et dans l’urgence.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         La Société négocie avec ses contreparties des niveaux de covenants compatibles avec ses estimations prévisionnelles et analyse régulièrement l’évolution de ces prévisions.

Risque de non distribution du dividende selon l’article 617 du Code des Sociétés

WEB SCA est obligée par le cadre juridique dans lequel elle évolue de distribuer 80 % du résultat (AR 13/07/2014 Art. 13 §1er). A noter que l’obligation de distribution est subordonnée au respect de l’Article 617 du Code des Sociétés.

Impact potentiel

·         La condition essentielle qui gouverne toute distribution de dividendes aux Actionnaires est énoncée à l’Article 617 du Code des Sociétés de telle sorte qu’une telle distribution ne peut avoir pour effet de réduire l’actif net de la Société, tel qu’il résulte des comptes annuels, en-dessous du capital et des réserves indisponibles. En termes de sanction, sur le plan civil, l’Article 619 du Code des Sociétés stipule que toute distribution faite en contravention des Articles 617 et 618 doit être restituée par le bénéficiaire de ladite distribution si la Société prouve qu’il connaissait l’irrégularité des distributions faites ou ne pouvait l’ignorer compte-tenu des circonstances.

Facteurs et mesures d’atténuation

·         Le Conseil d’administration s’assure que les conditions strictes prévues par le Code des Société soient respectées quel que soit le cas de figure.

 

 

(1) Méthode de calcul du taux de financement (IRS exclus- voit Note 16 des état financiers
(2) Méthode de calcul du taux de couverture voir Note 17 des états financiers 
(3)Voir Note 17 des états financiers, pour le détail des calculs renseignés ci-dessus et pour l’analyse de sensibilité renseignant pour une augmentation de 10 points de base de l’Euribor 3 mois, pendant 12 mois consécutifs, quel en serait l’impact sur le résultat net.
(4)Ce calcul est effectué sur base de la situation au 31/12/2018 par les salles de marchés des banques auprès desquelles la Société a souscrit des couvertures de taux.
(5)Méthode de calcul voir B. Etats de la situation financière au 31/12/2018
(6)18.534  € / 2 * 1 % = 93 k€

 

 

MAJ 419


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