Analyse du portefeuille au 31 décembre (1)

Les aménagements entrepris au cours de l’exercice ont eu pour objectif d’accroître la maîtrise du risque lié aux aspects de diversification du portefeuille tant en termes de bâtiments, que d’exploitants. La diversification du portefeuille s’établit en fonction des critères suivants de sorte à réduire l’impact toujours possible mesuré en termes de coûts de reconversion : le nombre de contrats de location (+ de 300),2 la qualité intrinsèque des locataires, la variété des secteurs d’activités dans lesquels ces derniers sont actifs, ainsi que la modularité desdits immeubles.

Nature du portefeuille3

Au 31 décembre 2019, le portefeuille se compose de :

  • 72,62 % Immeubles commerciaux
  • 17,84 % Immeubles logistiques
  • 6,91 % Immeubles de bureaux
  • 2,63 % Terrains

Répartition liée à l’échelle de marché des locataires

L’offre immobilière de WEB SCA rencontre un fort succès notamment auprès d’entreprises internationales (41,23 %). De facto, la taille de ces dernières diminue leur exposition financière immédiate à des crises cycliques ; ce qui contribue à diversifier le risque en regard d’une conjoncture économique défavorable et pérennise proportionnellement le rendement locatif du portefeuille de la Société.

D’autre part, les revenus locatifs, répartis sur un nombre important de locataires (± 275) permettent de fragmenter de façon sensible le risque débiteur et donc améliore la stabilité des revenus.

  • 41,23 % International
  • 30,90 % National
  • 24,30 % Régional
  • 1,92 % Physique
  • 1,66 % Publique

Répartition sectorielle des immeubles commerciaux4

La pondération du portefeuille en termes de secteurs économiques répond d’une politique d’investissement volontariste intégrant des locataires bien répartis entre différents secteurs économiques, ce qui participe à réduire le risque potentiel notamment en période de conjoncture moins favorable. De fait, une crise cyclique affecte différemment les secteurs en question.

  • 7,99 % Alimentaire
  • 2,46 % Divers
  • 27,41 % Équipement de la personne
  • 31,88 % Équipement maison
  • 4,00 % Horeca
  • 6,16 % Hygiène et beauté
  • 14,69 % Loisirs
  • 5,41 % Services

Répartition géographique5

Au 31 décembre 2019, la présence de la SIR en Région flamande s’élève à 3,74 % contre 95,58 % en Région wallonne. À la même date, les immeubles de place- ment étaient situés à raison de 55,50 % sur Gosselies, en bordure du Brabant wallon, couvrant les secteurs économiques différents que sont les immeubles logistiques, les immeubles commerciaux, les immeubles de bureaux, auxquels s’ajoutent des terrains.

  • 0,60 % Anderlues
  • 0,48 % Binche
  • 1,31 % Charleroi
  • 1,35 % Couillet
  • 9,65 % Courcelles
  • 0,62 % Fleurus
  • 6,64 % Gerpinnes/Nalinnes
  • 55,50 % Gosselies
  • 0,68 % Jette
  • 1,88 % Jumet
  • 0,54 % Leuze-en-Hainaut
  • 2,20 % Lodelinsart/Dampremy
  • 2,00 % Marchienne-au-Pont
  • 1,22 % Marcinelle
  • 2,34 % Naninne/Wierde
  • 2,90 % Péruwelz
  • 3,14 % Rhode-Saint-Genèse
  • 6,32 % Saint-Georges-s/Meuse
  • 0,02 % Tournai
  • 0,60 % Ypres

Durée résiduelle des baux6

Les dates d’échéances sont bien réparties sur les prochaines années : 53,11 % des contrats ont une date d’échéance supérieure à 5 ans. La durée résiduelle des baux est estimée en moyenne à 6,37 ans, ce qui renforce la maîtrise du risque lié au vide locatif.

De plus, WEB SCA dispose de biens particulière- ment bien situés qui font l’objet d’une demande soutenue aussi en raison de la zone de chalandise débordant largement les limites de son implantation géographique immédiate particulièrement dans le segment des immeubles commerciaux.

  • < 5 ans 47,21 %
  • Entre 5 et 10 ans 42,62 %
  • > 10 ans 10,16 %

Statut des baux se terminant dans les 12 mois de la clôture

Parmi les 37 contrats de bail arrivant à échéance entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020, seules 8 surfaces sont actuellement proposées à la location.

En effet, pour 10 emplacements, le bail a été reconduit comme prévu contractuellement (le délai pour le renom étant dépassé à la date de publication du présent document) ou la surface est déjà relouée tandis que 2 emplacements font d'ores et déjà l'objet d'une demande de renouvellement.

15 des contrats concernés sont quant à eux de type Plug & Work (8) ou précaire. Pour ces derniers, souvent des surfaces destinées à l'entreposage des stocks des enseignes installées à proximité avec des contrats de bail classiques, les renouvellements se font tacitement parfois depuis plusieurs années. Certains sont par ailleurs déjà reconduit jusqu'en 2021.

Pour les contrats restants, une des surfaces a été cédée le 04 mars 2020 (Courcelles, rue Général de Gaulle) et l'autre (qui disposait d'une seule cellule locative) va faire l'objet d'une demande de permis courant 2020 pour la reconversion du site.

Taux d’occupation

Le taux d’occupation du portefeuille reste élevé s’affichant à 94,43 % au 31 décembre 2019.

Sur une période de 10 ans, s’étalant du 30 septembre 2009 au 31 décembre 2019, nous enregistrons un taux moyen de 96,19% avec des valeurs allant de 93,70% (taux minimum au 31 décembre 2010) à 98,51% (taux maximum au 31 décembre 2013).7

Rendement locatif 8

Le rendement locatif du portefeuille reste élevé avec un taux de 7,23 % au 31 décembre 2019.

Sur une période de 10 ans, s’étalant du 30 septembre 2009 au 31 décembre 2019, nous enregistrons un rendement locatif moyen de 7,93 % avec un minimum de 7,08 % au 31 décembre 2018 et un maximum de 8,56 % au 31 décembre 2010.9

Classement des 10 principaux locataires


 

1) sur base des revenus locatifs de la période pour tous les types de biens sauf mention contraire
2) en ne tenant compte que des contrats relatifs aux sufaes locatives (bâtiments et terrains à l'exclusion des totems)
3) sur base de la valeur d'investissement déterminées par l'Epert immobililer
4) sur base des revenus locatifs de la période sous revue pour les biens commerciaux uniquement
5) sur base des revenus locatifs de la période sous revue
6) sur base de l'échéance finale des contrats de location en cours 31/12/2019, en ne tenant compte que des contrats relatifs aux surfaces locatives (bâtiments et terrains à l'exclusion des totems)
7) sur base des valeurs à la date de clôture de l'exercice
8) Le rendement potentiel est calculé en divisant la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locatives estimées (VLE) sur surfaces vacantes par la Valeur d'investissement (LP sur surfacs louées)+((VLE sur surfaces vides)/valeur d'investissement))
9) sur base des valeurs à la date de clôture de l'exercice
10) hors contrat de location des totems et terrains, ceux-ci se clôturant logiquement au même moment que le contrat de la surface relative
11) Nonobstant la durée des baux indiquée dans le document, les locataires ont le droit légal de résilier leur bail au terme de chaque triennat. Dans ce cas de figure théorique, toutes les surfaces commerciales seraient par définition vides dans les trois ans et six mois qui suivent. 

 

MAJ 420



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