Analyse du portefeuille au 30 juin 2019 (1)

Les aménagements entrepris au cours de la période sous revue ont eu pour objectif d’accroître la maîtrise du risque lié aux aspects de diversification du portefeuille tant en termes de bâtiments, que d’exploitants. La diversification du portefeuille s’établit en fonction des critères suivants de sorte à réduire l’impact toujours possible mesuré en termes de coûts de reconversion : le nombre de contrats de location (plus de 300)2, la qualité intrinsèque des locataires, la variété des secteurs d’activités dans lesquels ces derniers sont actifs, ainsi que la modularité desdits immeubles.

Nature du portefeuille3

Au 30 juin 2019, le portefeuille se compose de :

Répartition liée à l’échelle de marché des locataires

L’offre immobilière de WEB SCA rencontre un fort succès notamment auprès d’entreprises internationales (40,54%). De facto, la taille de ces dernières diminue leur exposition financière immédiate à des crises cycliques ce qui contribue à diversifier le risque en regard d’une conjoncture économique défavorable et pérennise proportionnellement le rendement locatif du portefeuille de la Société.


D’autre part, les revenus locatifs, répartis sur un nombre important de locataires (± 275) permettent de fragmenter de façon sensible le risque débiteur et donc améliore la stabilité des revenus.

Répartition sectorielle des immeubles commerciaux4

La pondération du portefeuille en termes de secteurs économiques répond d’une politique d’investissement volontariste intégrant des locataires bien répartis entre différents secteurs économiques, ce qui participe à réduire le risque cyclique potentiel notamment en période de conjoncture moins favorable. De fait, une crise cyclique affecte différemment les secteurs en question.

Répartition géographique

Au 30 juin 2019, la présence de la SIR en Région flamande s’élève à 3,89 % contre 95,47 % en Région wallonne. À la même date, les immeubles de placement étaient situés à raison de 54,63 % sur Gosselies, en bordure du Brabant wallon, couvrant les secteurs économiques différents que sont les immeubles industriels, les immeubles commerciaux, les immeubles de bureaux, auxquels s’ajoutent des terrains.

Durée résiduelle des baux 5

Les dates d’échéances sont bien réparties sur les prochaines années : 55,63 % des contrats ont une date d’échéance supérieure à 5 ans. La durée résiduelle des baux est estimée en moyenne à 6,71 ans, ce qui renforce la maîtrise du risque lié au vide locatif.

De plus, WEB SCA dispose de biens particulièrement bien situés qui font l’objet d’une demande soutenue aussi en raison de la zone de chalandise débordant largement les limites de son implantation géographique immédiate particulièrement dans le segment des immeubles commerciaux.

Taux d’occupation

Le taux d’occupation du portefeuille atteint 94,01 % au 30 juin 2019. Ce dernier a légèrement fléchi par rapport au 31 décembre 2018.

Sur une période de 5 ans, s’étalant du 30 juin 2015 au 30 juin 2019, la Société enregistre un taux moyen de 94,63%.6

Rendement locatif7

Le rendement locatif du portefeuille reste élevé avec un taux de 7,08 % au 30 juin 2019.

Sur une période de 5 ans, s’étalant du 30 juin 2015 au 30 juin 2019, la Société enregistre un rendement locatif moyen de 7,53%.6

Classement des 10 principaux locataires

 

 

MAJ 593


1 sur base des revenus locatifs de la période pour tous les types de biens sauf mention contraire

2 en ne tenant compte que des contrats relatifs aux surfaces locatives (bâtiments et terrains à l’exclusion des totems)

3 sur base de la valeur d’investissement déterminée par l'Expert immobilier

4 sur base des revenus locatifs de la période sous revue pour les biens commerciaux uniquement

5 sur base de l’échéance finale des contrats de location en cours au 30/06/2019, en ne tenant compte que des contrats relatifs aux surfaces locatives (bâtiments et terrains à l’exclusion des totems)

6 sur base des valeurs trimestrielles données par l’Expert immobilier

7 Le rendement potentiel est calculé en divisant la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locative estimée (VLE) sur surfaces vacantes par la Valeur d'Investissement. [(LP sur surfaces louées) +(VLE sur surfaces vides)]/(Valeur d'Investissement)

8 hors contrat de location des totems, ceux-ci se clôturant logiquement au même moment que le contrat de la surface locative relative

9 Nonobstant la durée des baux indiquée dans le document, les locataires ont le droit légal de résilier leur bail au terme de chaque triennat. Dans ce cas de figure théorique, toutes les surfaces commerciales seraient par définition vides dans les trois ans et six mois qui suivent.


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