Principales tendances des marchés

Bureaux

Aperçu

Charleroi est la plus grande ville de Wallonie, avec une population de 202.267 habitants et 600.000 dans la grande région métropolitaine (janvier 2019). Malgré le nombre de ses habitants, on estime que son parc de bureaux est inférieur à celui de Liège et comparable à celui de Namur.

Le marché de bureaux à Charleroi se concentre autour du boulevard Tirou et du boulevard Audent dans le centre-ville. Ces immeubles de bureaux sont généralement assez vieux (type C). Les principaux locataires du centre-ville sont le secteur public et les institutions financières.

On retrouve des complexes plus récents en se rapprochant de l'aéroport. Des entreprises prestigieuses telles que Underside, Monkey Bridge, Promethera Biosciences, Intermire, Provera et plusieurs spin-offs de l'Université de Bruxelles (ULB) y sont présentes.

Les loyers pour les espaces de bureaux modernes de Charleroi démarrent à 110 eur/m²/an et peuvent monter jusqu'à 140 eur/m²/an.

Demande

La demande de bureaux à Charleroi a connu une très forte croissance en 2018 et 2019. En 2019, la demande a atteint à 24.001 m2, soit le taux le plus élevé jamais enregistré. La transaction la plus importante de l'année,13.300 m², a été l’acquisition par la ville de Charleroi de l’ex-Renaissance. En outre, La Sambrienne a acquis le 5E Element (7.000 m2) et Semat, la rue du Luxembourg 7 à Courcelles (1.200 m²).

Développement

Le déclin des industries houillères et sidérurgiques au XXe siècle a entravé la croissance et le développement économiques. Depuis lors, la ville de Charleroi aspire à se réinventer en tant que cité moderne, en adoptant des plans directeurs ambitieux et des projets de développement à grande échelle pour renforcer son image et son efficacité comme lieu d’affaires et de vie agréable. Le centre est l'axe prioritaire du nouvel aménagement, l'objectif étant de rénover 40 % de l'ensemble du centre-ville entre 2002 et 2040.

Les futurs projets majeurs comprennent :

Left Side Business Park

  • 3,5 hectares
  • 35.500 m2 de bureaux / 33.500 m² de logements, 140 unités résidentielles, espaces verts, parkings
  • Permis accordé au T1 2018 pour la Tour FGTB, la première du parc d'activités

Ecopôle

  • 300 hectares
  • Situé à 10 minutes de l'aéroport
  • Accueillera des bureaux, des espaces de formation et de recherche
  • Axé sur le développement durable

Charleroi Creative District

  • Réaménagement de la partie NO de la ville
  • Réaménagement des espaces publics et plus d'espaces verts
  • 16 projets prévus pour cette zone dont un nouveau centre de congrès (Les Palais)

Aéroport

  • 50 hectares libérés pour 2 parcs d'activités

Aménagement de nouveaux districts

  • Création d'un « village pour séniors », comprenant une maison pour personnes âgées, une garderie et des appart hôtels.
  • Il est également prévu de construire des logements moyens de gamme et de luxe, des bureaux et des places de stationnement souterrain.

Nouveau stade de Charleroi

  • L'infrastructure, qui pourra accueillir entre 20.000 et 25.000 personnes, sera située à Marchienne-au-Pont sur une friche qui fait actuellement partie de l'aciérie et de l'exploitation minière.

Commerces

Aperçu

Malgré une demande assez large, les marchés de détail sont de plus en plus polarisés, avec les localisations AAA enregistrant des performances nettement meilleures que les localisations secondaires. Les commerçants sont de plus en plus sélectifs dans le choix de leur emplacement, optimisant leur réseau de magasins avec une préférence pour les grandes villes ou pour une meilleure accessibilité. Pour des raisons de commodité, le commerce de périphérie convient mieux au consommateur moderne. Les supermarchés tout comme les autres commerces de périphérie offrent une possibilité de commerce basé sur les besoins facilement accessibles et extrêmement pratiques. Les grandes villes et leurs centres commerciaux bénéficient d’investissements afin d’améliorer le confort d’achat du client et de dynamiser sa fréquentation et sa durée de visite. Cette dynamique a entraîné dans certains centre-villes un nombre croissant de vitrines vides, tandis que les gouvernements réfléchissent à limiter le développement en périphérie, en particulier en Wallonie.

Charleroi Détail

Rive Gauche

Situé sur la Place Verte, le centre commercial Rive Gauche est un nouveau complexe de 36.300 m² GLA comprenant 100 unités commerciales.

Rive Gauche présente un mélange attractif de locataires, reprenant les principales enseignes de mode de la grande distribution (Primark, Zara, Bershka, Pull & Bear, H&M, Kiabi et C&A), un supermarché (Delhaize) et de nombreux bars et restaurants (tels que Burger King). En 2019, Rive Gauche a attiré 12 nouveaux détaillants, représentant une surface de location de quelques 1.200 m².

Place Verte

L’Inno (rénové en 2015) est situé en face du centre commercial Rive Gauche sur la Place Verte. Il offre une capacité de 12.000 m² GgLA apportant des commerçants supplémentaires.

Rue de la Montagne

Le quartier commercial principal du centre-ville était autrefois concentré dans la rue de la Montagne. Cette rue comprend quelque 38 unités commerciales réparties sur 200 mètres et était occupée par les chaînes internationales traditionnelles.

Cependant, la rue a perdu beaucoup de sa popularité avec pratiquement aucune nouvelle enseigne et une fréquenta- tion en baisse. La réalisation de Rive Gauche a entraîné la relocalisation de grandes enseignes telles que commerces de premier plan telles que H&M, Zara et C&A dans le centre commercial faisant accroître le vide locatif le long de la rue.

Rue de Damprémy

Dans la rue de Damprémy, les boutiques ont tendance à être plus petites, mais la mode reste omniprésente. À côté des équipements personnels classiques, cette rue propose un certain nombre de bars et de restaurants. Longue d’environ 150 mètres, la rue totalise quelques 44 unités.

Ville 2

Ville 2 est situé juste à l'extérieur du centre-ville de Charleroi le long de la petite ceinture. Le centre commercial semble avoir relativement bien résisté à la concurrence de Rive Gauche et a réussi à attirer une série de nouveaux commerçants au cours des derniers mois. Il compte 25.350 m² répartis sur 120 unités. Ses principaux locataires sont le supermarché Carrefour (2.712 m²), C&A (1.728 m²), H&M (1.715 m²) et la Fnac (1.100 m²). En 2019, Ville 2 a attiré quelques petits locataires comme Tacoshake, qui loue 173 m² d'espace de vente ; Rituals, qui occupe 150 m² et Street One, qui loue 85 m².

Belle Fleur

Construit en 2014, le parc commercial Belle Fleur se situe à 3 km au sud-est du centre-ville. Il offre 15.000 m² d'espace commercial répartis sur 30 magasins. Les principaux locataires sont Krëfel (1.965 m²) et Action (1.372 m²). En 2019, une surface commerciale de 1.803 m² a été loué à Maisons du Monde et 530 m² à Pointcarré.

Cora Châtelineau

Le parc commercial de Cora Chatelineau a été construit en 1970 et rénové en 2013. Il est situé à 4 km à l'est du centre- ville et dispose de 45.600 m² d'espace commercial répartis sur 60 boutiques, quelques restaurants et un hypermarché Cora. Les locataires clés sont Cora (13.500 m²), Brico Plan-it (10.338 m²) et Decathlon (4.575 m²).

City Nord

City Nord est un des principaux pôles de commerce de périphérie de l’agglomération carolo (construit en 1990 et rénové en 2013) situé à 10 km au nord du centre-ville. Ce parc offre une septantaine de magasins parmi lesquels l’enseigne Rack Store (7.000 m²).

Espace Nord

À l’instar de City Nord, Espace Nord concentre près d’une cinquantaine d’enseignes au nord du centre-ville de Charleroi. Parmi les principaux locataires, on retrouve Media Markt (6.236 m²). En 2019, plusieurs surfaces ont été mise à la disposition de grosses enseignes : Centrakor (2.000 m²), Intersport (3.000 m²), OVS Garden (1.500 m²).

Demande

La demande en Belgique s'est élevée à 422.451 m² en 2019, ce qui représente une année chargée. Plus de 934 transactions ont été enregistrées avec une forte activité dans les rues commerçantes majeures (121.924 m²) et dans le commerce de périphérie (224.605 m²), ainsi que dans les centres commerciaux (74.037 m²).

L'activité commerciale de Charleroi a totalisé 14.135 m² d’occupation en 2019, majoritairement en périphérie. Parmi les transactions notables figurent la location par Intersport le long de la Route du Chemin de Fer à Gosselies (3.000 m²), Hubo le long de la Grand Rue (2.000 m²) et Centrakor dans le centre commercial Espace Nord à Gosselies (2.000 m²).

Industrielle & logistique

Aperçu

La demande pour l'industrie et la logistique reste forte, le secteur s'orientant rapidement vers des entrepôts plus grands et plus avancés sur le plan technologique. La multimodalité est très recherchée, et le commerce électronique, la consolidation et les économies d'échelle sont des moteurs importants de l'activité du marché de la logistique, étant donné que des délais de livraison plus courts et des gains d'efficacité propulsent le secteur de la distribution vers l'avant.

Les occupants préfèrent acquérir ou louer des installations neuves et plus grandes, développées en « Design & build », bien équipées des dernières technologies en matière d'infrastructure de gestion des stocks. La demande est de plus en plus axée sur la multimodalité avec des terrains et des entrepôts assurant une connectivité ferroviaire et aux canaux, ainsi qu’une manutention des conteneurs qui s'avère extrêmement populaires parmi les acteurs 3PL.

Pour les entrepôts modernes taille XL ou les dépôts urbains, il n'y a pratiquement aucune disponibilité immédiate et le développement à risque reste limité. A la fin du T3 2019, un taux d'inoccupation de 2,33 % pour les entrepôts logistiques a été enregistré.

Demande

La demande industrielle en Belgique pour 2019 a totalisé 811.818 m². À Charleroi, la prise d’occupation a été relative- ment faible. Cependant, en 2019, la location de type logistique s'est élevée à 92.110 m², atteignant le plus haut niveau jamais enregistré. Ce niveau record est principalement attribué à l'acquisition rue de Gosselies 60 (66.600 m²), à la location de la rue de Gosselies 60 à Terroy (9.200 m²) et à celle consentie à Mastercell à la rue Jean Mermoz 37 (5.664 m²).

Investissement

Aperçu

La valeur des opérations d'investissement sur le marché belge de l’immobilier commercial en 2019 s’est élevée à 6,12 milliards d'euros, atteignant son volume le plus élevé jamais atteint. La catégorie des bureaux a été fort sollicitée puisqu’elle représente plus de la moitié du volume des investissements, soit 3,6 milliards d'euros. Les investissements dans le commercial ont représenté 969 millions d'euros. L'investissement industriel a diminué à 297 millions d'euros pour l'année.

Charleroi

L'investissement CRE sur le marché carolo est généralement très limité. En 2019, le bâtiment Joseph Tirou 109 (11.900 m²) a été acheté par un investisseur privé à Redveco pour 15 millions d'euros, la vente du bâtiment Joseph Tirou 109 (11.900 m²). En outre, QRF a procédé à une cession de portefeuille à Denis Vandamme pour 2,2 millions d'euros et la vente d'une des propriétés acquises par Denis Vandamme à un investisseur privé pour 150.000 euros (rue de la Montagne 41).


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