Principales tendances des marchés

BUREAUX

Aperçu

Charleroi est la plus grande ville de Wallonie, avec une population de 202.267 habitants en 2019 et 396.639 dans l’arrondissement. Malgré sa grande population, on estime que le stock de bureaux y est plus faible qu’à Liège et comparable à celui de Namur.

Le marché de bureaux à Charleroi se concentre principalement autour du Boulevard Tirou et du Boulevard Audent dans le centre-ville. Ces bâtiments de bureaux sont généralement assez vieux (type C). Les groupes de locataires principaux du centre-ville sont représentés par le secteur public et les institutions financières.

On retrouve des développements plus récents en se rapprochant de l’aéroport. Des entreprises telles que Underside, Monkey Bridge, Promethera Biosciences, Geonx, Intermire, Provera et plusieurs entreprises dérivées de l’Université de Bruxelles (ULB) y sont présentes.

Les loyers pour les espaces de bureaux modernes de Charleroi démarrent à 100 eur/m²/an et peuvent monter à 135 eur/m²/an. Pour des bâtiments de moins bonne qualité, les valeurs locatives varient entre 50 et 95 euro/m²/an.

Demande

La demande d’espace de bureaux sur les marchés régionaux belges (les marchés à l’extérieur de Bruxelles) est à la hausse depuis 2013 et atteint les 370.000 m2 en 2018. Cela représente une croissance de l’ordre de 15% par rapport à l’année 2017 où la demande a atteint 313.000 m². Durant le premier semestre 2019, la demande de bureaux a atteint 144.000 m² ce qui est 24% plus élevé que la moyenne des cinq dernières années pour le premier semestre. Le marché de Liège est habituellement le plus actif en Wallonie, suivi par Namur et Charleroi.

La demande de bureaux à Charleroi a augmenté au cours des dernières années, mais reste relativement limitée, avec des chiffres liés à seulement une ou deux transactions (d’envergure moyenne à large) par an. En 2017, la prise d’occupation se chiffrait à 5.362 m2. Cependant, en 2018, l’activité a connu son volume le plus important depuis plus d’une décennie. Cela est principalement lié à l’achat pour usage propre de l’association Repos, Joie, Santé et Solidarité au Boulevard Joseph Tirou 100 pour 12.085 m². La deuxième transaction notable est celle de la FGTB qui a acquis le premier immeuble de bureau du Left Side Business Park pour 5.705 m². En 2018, au total 4 transactions ont eu lieu pour une prise d’occupation de l’ordre de 17.920 m². En 2019, les 6 premiers mois ont été très actifs avec une prise d’occupation de 11.215 m² au travers de 8 transactions. La plus importante transaction étant l’achat pour usage propre du 5E Element le long de la rue de la Garenne par la Sambrienne pour 7.000 m².

GRAPHIQUE

Développement

Le déclin des industries houillères et sidérurgiques du 20ème siècle a entravé la croissance économique et le développement. Depuis lors, la ville de Charleroi aspire à se réinventer en tant que cité moderne, en adoptant d’ambitieux plans d’évolution et des projets de développement à grande échelle afin de booster son image et son efficacité comme lieu d’affaires et de vie plaisant. Le centre est le principal visé par les nouveaux développements, le but étant de rénover 40% de l’entièreté du centre-ville entre 2002 et 2040.

Les futurs projets majeurs comprennent :

TABLEAU

COMMERCIAL

Aperçu

Malgré une demande assez large, les marchés commerciaux sont de plus en plus polarisés, avec les localisations AAA enregistrant de meilleures performances que les localisations secondaires. Par ailleurs, les commerçants sont de plus en plus sélectifs dans leurs choix d’emplacement, optimisant leur réseau de magasins avec une préférence pour les plus grandes villes ou pour une meilleure accessibilité. Du point de vue de la commodité, le commerce de périphérie convient mieux au consommateur moderne. Les supermarchés tout comme les autres commerces de périphérie offrent en effet une possibilité de commerce basé sur les besoins facilement accessible et extrêmement pratique. Les plus grandes villes et leurs centres commerciaux bénéficient quant à eux d’investissements afin d’optimiser le confort d’achat du client et de dynamiser sa fréquentation et sa durée de visite. Cette dynamique a entraîné dans certaines villes un nombre croissant de vitrines vides dans leurs centres, tandis que les gouvernements sont actuellement en train de considérer une possible limitation des développements en périphérie, particulièrement en Wallonie.

Commerce à Charleroi

Rive Gauche

Situé sur la Place Verte, le centre commercial Rive Gauche est un nouveau développement de 36.300 m² GLA comprenant 100 unités commerciales.

Rive Gauche présente un mélange attractif de locataires reprenant les principales enseignes de mode de grande distribution (Primark, Zara, Bershka, Pull&Bear, H&M, Kiabi et C&A), un supermarché (Delhaize) et de nombreux bars et restaurants (tels que Burger King).

Place Verte

L’Inno (rénové en 2015) se trouve juste en face du Rive Gauche également sur la Place Verte. Il a une capacité de 12.000 m² GLA apportant des commerçants supplémentaires.

Rue de la Montagne

Le quartier commercial principal du centre-ville était autrefois concentré dans la rue de la Montagne. Cette rue comprend 38 unités commerciales réparties sur 200 mètres et était occupée par les chaînes internationales traditionnelles.

Cependant, la rue a cruellement perdu en popularité avec pratiquement aucune nouvelle enseigne entrante et une fréquentation en déclin. La réalisation du Rive Gauche a mené à la relocalisation de plusieurs grandes enseignes telles que H&M, Zara et C&A vers le centre commercial, faisant accroître le vide locatif le long de la rue.

Rue de Damprémy

Dans la rue de Damprémy, les boutiques sont plus petites d'une manière générale, mais les magasins de mode y sont toujours omniprésents. À côté des équipements personnels classiques, cette rue propose un certain nombre de bars et de restaurants. Longue d’environ 150 mètres, la rue totalise 44 unités.

Ville 2

Ville 2 est localisé juste à l’extérieur du centre-ville de Charleroi le long de la petite ceinture. Le centre commercial semble avoir relativement bien surmonté la concurrence du Rive Gauche, et a été capable d’attirer une série de nouvelles enseignes au cours des derniers mois. Le centre commercial compte 25.350 m² divisés sur 120 unités. Ses locataires majeurs sont Carrefour Market (2.712 m²), C&A (1.728 m²), H&M (1.715 m²) et Fnac (1.100 m²).

Belle Fleur

Construit en 2014, le parc commercial de Belle Fleur se situe à 3km au sud du centre-ville. Il offre 15.000 m² d’espace commercial répartis sur 30 magasins. Les principaux locataires sont Krëfel (1.965 m²), Action (1.372 m²) et Orchestra (1.350 m²).

Cora Châtelineau

Le parc commercial de Cora Châtelineau a été construit en 1970 et rénové en 2013. Il est situé à 4km à l’est du centre. Sa capacité de 45.600 m² d’espace commercial comprend 67 unités. Ses locataires-clés sont Cora (13.500 m²), Brico Plan-it (10.338 m²), Tournesol (6.138 m²) et Decathlon (4.575 m²).

City Nord

City Nord est un des principaux pôles de commerce de périphérie de l’agglomération carolo (construits en 1990 et rénovés en 2013) situé à 10km au nord du centre-ville. Ce parc offre une septantaine de magasins. Leurs locataires phares sont Rack Store (7.000 m²) et Red Market (2.300 m²).

Espace Nord

A l’instar de City Nord, Espace Nord concentre une cinquantaine d’enseignes au nord du centre-ville de Charleroi. Les principaux locataires sont Media Markt (6.236 m²) et Action (1.187 m²). Une extension de 6.850 m² est en cours de construction.

Ces deux parcs offrent 120.000 m² d’espace commercial.

Demande

2018 a été une année record concernant la demande avec plus de 390.000 m². Plus de 891 transactions ont été enregistrées, principalement dans les rues commerçantes majeures (94.166 m²) et le commerce de périphérie (241.044 m²), mais aussi dans les centres commerciaux (55.054 m²). L’année 2019 semble suivre la même dynamique avec une demande l’ordre de 167.385 m² sur les six premiers mois de l’année avec plus de 395 transactions principalement attribuées au commerce de périphérie pour 56% de la demande.

L’activité commerciale de Charleroi a totalisé 14.237 m² d’occupation en 2018. La plus importante transaction a été réalisée à Gosselies, rue Robesse 30 pour 3.200 m² (Cardoen). Aldi a aussi été actif sur le marché carolo en signant la deuxième plus importante transaction de l’année le long de la Rue des Emailleries avec 2.200 m² de prise d’occupation. Le premier semestre 2019 a été plus calme avec une demande de 5.253 m² dont 3.500 m² en commerces de périphérie. Les plus grosses transactions ont été signées par Centrakor pour 2.000 m² et Overstock pour 1.500 m² dans le retail park Espace Nord à Gosselies.

GRAPHIQUE

INDUSTRIEL

Aperçu

La demande en industriel et logistique reste forte, avec un secteur se tournant rapidement vers des entrepôts plus grands et technologiquement avancés. La multimodalité est un facteur très demandé, et l’e-commerce, la consolidation et les économies d’échelle sont des moteurs de l’activité du marché de logistique, vu que des temps de livraison plus courts et des gains d’efficacité font avancer le secteur de la distribution.

Les occupants se concurrencent pour acquérir ou louer des installations neuves et plus grandes développées en ‘design & build’, remarquablement équipées des dernières technologies en matière d’infrastructures de gestion des stocks. La demande se concentre de plus en plus sur la multimodalité, avec des terrains et des entrepôts assurant une connectivité ferroviaire et aux canaux, ainsi qu’une manutention des conteneurs qui s’avère être très populaire parmi les acteurs 3PL.

Pour les entrepôts modernes taille XL ou les dépôts urbains, il n’y a pratiquement pas de disponibilité immédiate et le développement à risque reste limité. En Q1 2019, un taux de vacance de 2,75% a été enregistré pour les entrepôts de logistique. Malgré tout, la vacance sur le marché logistique belge montre une tendance à la hausse sur certains marchés, vu que d’anciens stocks sont remplacés par des installations de distribution plus récentes et plus grandes.

Demande

Après un léger déclin l’année dernière, la demande industrielle remonte en 2018 à 1,47 million de m². Cependant, la répartition de la demande est contrastée par rapport aux années précédentes. La logistique enregistre une demande relativement faible de 758.700 m² alors que pour le semi-industriel 2018 fut une année record avec une activité de l’ordre de 713.000 m². En 2019, les six premiers mois ont vu une prise d’occupation relativement importante de plus de 835.153 m², ce qui correspond à un volume 24% supérieur à celui de la moyenne semestrielle des 5 dernières années. On observe la même tendance que 2018, à savoir la surperformance du semi industriel (424,313 m², 55% y-o-y) par rapport au logistique (410,840 m², 14% y-o-y).

À Charleroi et dans l’ensemble de la province du Hainaut, la demande est restée stable durant les trois dernières années. Cependant en 2018, la demande a atteint un niveau record avec 127.100 m² de prise d’occupation, la plus forte prise d’occupation depuis 2009. Ce volume est principalement dû à l’achat pour occupation propre route du Grand Peuplier à Strépy-Bracquegnies de Comet Group pour 36.000 m². Les deux autres transactions importantes sont la location rue de Capilone à Heppignies (15.593 m²) et Avenue de l’Espérance (10.500 m²) par, respectivement, Traffic et MB Service Logistique. Malgré une année record en 2018, les 6 premiers mois de 2019 ont réussi à surpasser le volume annuel de 2018 pour arriver à une prise d’occupation record de 201.421 m². Ce volume exceptionnel est dû à trois transactions de Lock’O pour un total de 103.000 m². Une autre transaction notable est celle de Lidl pour son nouveau centre de distribution à La Louvière pour 41.805 m².

GRAPHIQUE

INVESTISSEMENT

Aperçu

Les investisseurs ont terminé l’année avec un niveau de l’ordre de €5 milliards en 2018. C’est un des volumes d’investissement les plus important jamais enregistré en Belgique. Cela est principalement dû au commercial ainsi qu’au marché des bureaux à Bruxelles. En 2019, le volume continue sur la même lancée que 2018 avec un volume d’investissement de €2,3 milliards.

Les bureaux à Bruxelles comptent pour 32% du volume d’investissement des six premiers mois de l’année 2019, ce qui est en ligne par rapport aux années précédentes. Le plus gros deal dans cette catégorie ayant été l’acquisition du Pegasus Park par Fidelidade Seguros pour €148 millions.

Dans le commercial, un volume de €530 millions a été enregistré durant le premier semestre 2019. Ce volume est largement inférieur à celui de l’année passée qui avait vu la vente de trois shopping centres pour un montant combiné de €1.05 milliards. Une transaction majeure en commerce de périphérie a été la vente du retail park Les Dauphins à Mouscron par Fidelity Investment à Deka Immobilien pour un montant €39 millions.

Charleroi

L’investissement CRE dans le marché carolo est généralement limité. Cependant, l’année 2018 a connu une activité importante avec, notamment, la vente du centre commercial Rive Gauche pour un montant avoisinant les €300 millions. La deuxième transaction la plus importante a été réalisée par Forum Estates avec l’acquisition du Parc de la Madeleine à Jumet pour un montant de €21,6 millions. La dernière transaction au-dessus de €10 millions revient au Group GL avec l’acquisition de bureaux près de l’aéroport de Charleroi pour un montant de €11 millions. En 2019, une transaction a eu lieu pour un montant €15 million, la vente du bâtiment Joseph Tirou 109, en face du centre commercial Rive Gauche, actuellement occupé par Galeria Inno.



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