Principales tendances des marchés

Charleroi - Bureaux, commercial et industriel

BUREAUX

Aperçu

Charleroi est la plus grande ville de Wallonie, avec une population de 201.256 habitants en 2017 et 600.000 dans l’agglomération. Malgré sa grande population, on estime que le stock de bureaux y est plus petit qu’à Liège et comparable à celui de Namur. Le marché de bureaux à Charleroi se concentre autour du Boulevard Tirou et du Boulevard Audent dans le centre-ville. Ces bâtiments de bureaux sont généralement assez vieux de type C. Les groupes de locataires principaux du centre-ville sont représentés par le secteur public et les institutions financières. On retrouve des développements plus récents en se rapprochant de l’aéroport. Des entreprises notoires présentes ici incluent Underside, Monkey Bridge, Promethera Biosciences, Geonx, Intermire, Provera et plusieurs entreprises dérivées de l’Université de Bruxelles (ULB). Les loyers pour les espaces de bureaux modernes de Charleroi démarrent à 100 eur/m²/an et peuvent monter à 135 eur/m²/an. Pour des bâtiments de moins bonne qualité, les valeurs locatives varient entre 50 et 95 euro/m²/an.

Demande

La demande d’espace de bureaux sur les marchés régionaux belges (les marchés à l’extérieur de Bruxelles) est à la hausse depuis 2013 et a dépassé les 300.000 m² en 2017. Durant cette période, les marchés wallons ont connu une croissance moyenne de 11% de demande annuelle. Le marché de Liège est habituellement le plus actif en Wallonie, suivi par Namur et Charleroi. L’occupation de bureaux à Charleroi a augmenté au cours des dernières années, mais reste relativement limitée, avec des chiffres liés à seulement une ou deux transactions (d’envergure moyenne à large) par an. En 2017, l’occupation se chiffrait à 5.400 m². La transaction majeure de l’année a été la localisation de 3.468 m² par SYNLAB dans le Fleming 1. Nous noterons également l’acquisition par Bel Gom Immobilier du Luxembourg 7 (650 m²) et la location par VK Group du George Lemaître 54 (584 m²).


Développement

Le déclin des industries houillères et sidérurgiques du 20ème siècle a entravé la croissance économique et le développement. Depuis lors, la ville de Charleroi aspire à se réinventer en tant que cité moderne, en adoptant d’ambitieux plans d’évolution et des projets de développement à grande échelle afin de booster son image et son efficacité comme lieu d’affaires et de vie plaisant. Le centre est le principal visé par les nouveaux développements, le but étant de rénover 40% de l’entièreté du centre-ville entre 2002 et 2040. Les futurs projets majeurs comprennent : 

COMMERCIAL

Aperçu

Malgré une demande assez large, les marchés commerciaux sont de plus en plus polarisés, avec les localisations AAA enregistrant de meilleures performances que les localisations secondaires. Par ailleurs, les commerçants sont de plus en plus sélectifs dans leurs choix d’emplacement, optimisant leur réseau de magasins avec une préférence pour les plus grandes villes ou pour une meilleure accessibilité. Du point de vue de la commodité, le commerce de périphérie convient mieux au consommateur moderne. Les supermarchés tout comme les autres commerces de périphérie offrent en effet une possibilité de commerce basé sur les besoins facilement accessible et extrêmement pratique. Les plus grandes villes et leurs centres commerciaux bénéficient quant à eux d’investissements afin d’optimiser le confort d’achat du client et de dynamiser sa fréquentation et sa durée de visite. Cette dynamique a entraîné dans certaines villes un nombre croissant de vitrines vides dans leurs centres, tandis que les gouvernements sont actuellement en train de considérer une possible limitation des développements en périphérie, particulièrement en Wallonie.

Commerce à Charleroi

Rive Gauche

Situé sur la Place Verte, le centre commercial Rive Gauche est un nouveau développement de 36.300 m² GLA comprenant 100 unités commerciales. Rive Gauche présente un mélange attractif de locataires reprenant les principales enseignes de mode de grande distribution (Primark, Zara, Bershka, Pull&Bear, H&M, Kiabi et C&A), un supermarché (Delhaize) et de nombreux bars et restaurants (tels que Burger King).

Place Verte

L’Inno (rénové en 2015) se trouve juste en face du Rive Gauche également sur la Place Verte. Il a une capacité de 12.000 m² GLA apportant des commerçants supplémentaires.

Rue de la Montagne

Le quartier commercial principal du centre-ville était autrefois concentré dans la rue de la Montagne. Cette rue comprend 38 unités commerciales réparties sur 200 mètres et était occupée par les chaînes internationales traditionnelles. Cependant, la rue a cruellement perdu en popularité avec pratiquement aucune nouvelle enseigne entrante et une fréquentation en déclin. La réalisation du Rive Gauche a mené à la relocalisation de plusieurs grandes enseignes telles que H&M, Zara et C&A vers le centre commercial, faisant accroître le vide locatif le long de la rue.

Rue de Dampremy

Dans la rue de Dampremy, les boutiques sont plus petites d'une manière générale, mais les magasins de mode y sont toujours omniprésents. À côté des équipements personnels classiques, cette rue propose un certain nombre de bars et de restaurants. Longue d’environ 150 mètres, la rue totalise 44 unités.

Ville 2

Localisé juste à l’extérieur du centre-ville de Charleroi le long de la petite ceinture, le centre commercial semble avoir relativement bien surmonté la concurrence du Rive Gauche, et a été capable d’attirer une série de nouvelles enseignes au cours des derniers mois. Le centre commercial compte 25.350 m² divisés sur 120 unités. Ses locataires majeurs sont Carrefour market (2.712 m²), C&A (1.728 m²), H&M (1.715 m²) et Fnac (1.100 m²).

Belle Fleur

Construit en 2014, le parc commercial de Belle Fleur se situe à 3km au sud du centre-ville. Il offre 15.000 m² d’espace commercial répartis sur 30 magasins. Les principaux locataires sont Krëfel (1.965 m²), Action (1.372 m²) et Orchestra (1.350 m²).

Cora Chatelineau

Le parc commercial de Cora Châtelineau a été construit en 1970 et rénové en 2013. Il est situé à 4km à l’est du centre. Sa capacité de 45.600 m² d’espace commercial comprend 67 unités. Ses locataires-clés sont Cora (13.500 m²), Brico Plan-it (10.338 m²), Tournesol (6.138 m²) et Decathlon (4.575 m²).

City Nord et Espace Nord

City Nord et Espace Nord sont deux pôles de commerces de périphérie (construits en 1990 et rénovés en 2013) situés à 10km au nord du centre-ville. Ces deux parcs offrent 120.000 m² d’espace commercial, soit 110 magasins. Leurs locataires phares sont Rack Store (7.000 m²), Media Markt (6.236 m²) et Red Market (2.300 m²).

Demande

L’occupation commerciale s’est élevée à 327.000 m² en 2017, une année chargée. Plus de 765 transactions ont été enregistrées, principalement dans les rues commerçantes majeures (104.000 m²) et le commerce de périphérie (181.000 m²), mais aussi dans les centres commerciaux (39.400 m²). De nouveaux développements commerciaux comme The Mint à Brussels et Rive Gauche à Charleroi ont connu de très bonnes commercialisations. L’activité commerciale de Charleroi a totalisé 13.300 m² d’occupation en 2017, Rive Gauche comptant pour la majorité de ce chiffre. Les transactions notables reprennent la location par Decathlon le long de la Chaussée de Bruxelles (6.500 m² à construire), celle de M-Market dans la Rue Neuve (1.000 m²), et de Burger King au Rive Gauche (748 m²).


INDUSTRIEL

Aperçu

La demande en industriel et logistique reste forte, avec un secteur se tournant rapidement vers des entrepôts plus grands et technologiquement avancés. La multimodalité est un facteur très demandé, et l’e-commerce, la consolidation et les économies d’échelle sont des moteurs de l’activité du marché de logistique, vu que des temps de livraison plus courts et des gains d’efficacité font avancer le secteur de la distribution. Les occupants se concurrencent pour acquérir ou louer des installations neuves et plus grandes développées en ‘design & build’, remarquablement équipées des dernières technologies en matière d’infrastructures de gestion des stocks. La demande se concentre de plus en plus sur la multimodalité, avec des terrains et des entrepôts assurant une connectivité ferroviaire et aux canaux, ainsi qu’une manutention des conteneurs qui s’avère être très populaire parmi les acteurs 3PL. Pour les entrepôts modernes taille XL ou les dépôts urbains, il n’y a pratiquement pas de disponibilité immédiate et le développement à risque reste limité. Fin 2017, un taux de vacance de 4,6% a été enregistré pour les entrepôts de logistique. Malgré tout, la vacance sur le marché logistique belge montre une tendance à la hausse sur certains marchés, vu que d’anciens stocks sont remplacés par des installations de distribution plus récentes et plus grandes.

Demande

L’occupation industrielle en 2017 a totalisé 1,370 millions m², dont 868.000 m² (63%) reprenant des transactions de logistique. La demande en logistique à Liège a enregistré la meilleure performance avec le succès de Trilogiport. Les marchés autour de l’E313, de l’A12/E19 et de Bruxelles présentent un léger retard sd’une année à l’autre. Malgré une occupation en légère baisse, on considère que la demande reste forte. À Charleroi et dans l’ensemble de la province du Hainaut, la demande est restée stable durant les trois dernières années. En 2017, l’occupation d’espaces de logistique a totalisé 73.000 m² dont plusieurs transactions telles que l’acquisition du Hainaut Caravaning Center le long de la rue de Wayaux (11.930 m²), celle du Group Dufour dans la rue de la Terre à Briques (11.000 m²), et la location par PI Distribution légalement dans la rue de la Terre à Briques (7.500 m²).


INVESTISSEMENT

Aperçu

Au cours de l’année 2017, la valeur des transactions d’investissement dans le marché immobilier commercial belge a totalisé €3,35 milliards. Bien qu’il semble que ceci soit le résultat de l’année précédente, des transactions potentielles de plus de €2 milliards ont quant à elles été reportées à l’année en cours. Les bureaux ont été la catégorie d’actifs la plus populaire, comptant pour plus de la moitié du volume d’investissement, soit €1,704 milliards. Le marché commercial a connu une baisse à €696 millions, mais ceci est dû au manque de transactions de centres commerciaux clôturées en 2017. Trois grandes transactions sont attendues pour la première moitié de 2018. L’investissement industriel est, quant à lui, monté à €413 millions pour cette année.

Charleroi

L’investissement CRE dans le marché carolo est généralement limité. En 2017, le développement commercial du parc de la Madeleine à Jumet a été acquis par Provestel à Redevco pour €17,8 millions marquant la plus importante transaction de l’année. Début 2018, la vente du centre commercial Rive Gauche est estimée à un prix avoisinant les €300 millions.

 

 

Sources : CBRE

 

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