Politique d'investissement

Une politique d’investissement a été définie par les membres du Conseil d’Administration de WEB SA conformément aux statuts de WEB SCA en vue d’assurer une répartition adéquate des risques.

WEB SCA investit principalement dans des biens dont la rentabilité est comparable à celle des biens du même secteur déjà en portefeuille et répondant prioritairement à l’une des spécificités suivantes :

• biens commerciaux :
  • à implanter ou déjà implantés le long d’axes routiers importants,
  • à implanter ou déjà implantés au sein de complexes,
  • à implanter ou déjà implantés en centre ville ;
• biens semi-industriels ;
• biens de bureaux.

La politique d’investissement de WEB SCA est basée sur l’accroissement de valeur de son patrimoine au profit de l’ensemble de ses actionnaires grâce principalement à la hausse continue des revenus locatifs ainsi qu’à la hausse de la valeur du portefeuille immobilier.

Pour ce faire, les gestionnaires effectuent une analyse spécifique de chaque projet d’investissement sur base de 3 sortes de critères principaux :

• critères d’ordre financier : rendement, conditions locatives, impact sur le taux d’endettement, plus-value éventuelle... ;
• critères d’ordre immobilier : emplacement, situation, accessibilité, visibilité, qualité des matériaux et esthétique du bâtiment, qualité des locataires, réaffectation du bâtiment, situation juridique par rapport aux dispositions légales et réglementaires en vigueur… ;
• critères d’ordre administratif : autorisations diverses, respect des réglementations en vigueur, affectation du terrain au plan de secteur...

La politique d’investissement de la Sicafi est réalisée plus particulièrement par :

• le développement de projets nouveaux sur sites propres ;
• l’acquisition d’immeubles sans supporter en principe les risques inhérents à la promotion et/ou la construction, qui sont supportés par d’autres sociétés ;
• l’acquisition, sous les différentes formes légales, de sociétés immobilières répondant aux critères repris ci-avant.

Dans ces dernières hypothèses, ces acquisitions peuvent être réalisées avec des sociétés liées aux membres de la famille majoritaire (Groupe WAGNER).  En ce cas, les principes applicables en matière de conflits d’intérêts prescrits par le Code des Sociétés, le Code de bonne conduite des administrateurs de sociétés, l’Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicaf immobilières et la Charte de « Corporate Governance » sont scrupuleusement respectés, quel que soit le montant des investissements.

En outre, les règles et les principes décisionnels suivants sont appliqués :

• les investissements inférieurs ou égaux à 500.000 € sont de la compétence de l’administrateur-délégué,
• les investissements inférieurs ou égaux à 2.500.000 € sont de la compétence d’un Comité de Gestion qui fera rapport au Conseil d’Administration le plus proche,
• les investissements supérieurs à 2.500.000 € sont de la compétence exclusive du Conseil d’Administration.

La décision étant prise à la majorité simple des administrateurs présents ou représentés, en ce compris au moins la moitié des administrateurs indépendants.

WEB SCA s’intéresse aux investissements répondant au minimum aux caractéristiques ci-après :

• en Europe, dans la zone Euro, Charleroi et son hinterland, qui est le marché de base de WEB SCA et le restera (une partie prépondérante de son portefeuille, soit 81 % y est investie) ;
• dans des villes où les marchés sont liquides, c’est-à-dire où des contreparties aux transactions de vente ou de location peuvent être aisément trouvées ;
• dans des quartiers où une rareté structurelle se génère ;
• jouissant d’une bonne situation (visibilité, accessibilité) dans des zones bien desservies par les transports en commun ;
• de taille critique adéquate et bien équipés ;
• aptes à subir avec succès les vérifications de la « due diligence » portant sur les aspects urbanistiques, techniques, environnementaux, juridiques et fiscaux ;
• disposant d’une bonne position dans le cycle immobilier permettant d’anticiper une amélioration du cash-flow par action et un potentiel d’augmentation de valeur.

WEB SCA s’intéresse aux opportunités de marché.  Ainsi, dans le métier des biens commerciaux, des biens de bureaux et des biens semi-industriels, WEB SCA est susceptible de prendre des positions dites « en amont », réalisant le cas échéant des partenariats avec des promoteurs immobiliers ou des entrepreneurs afin de couvrir les risques de réalisation (coût, délai, qualité) des immeubles qu’elle acquerrait en état de futur achèvement.

WEB SCA est également susceptible de prendre part à des partenariats lorsque la taille de certaines opérations immobilières répondant à sa stratégie dépasserait sa propre capacité d’investissement ou lorsqu’une alliance se justifie par les compétences locales ou sectorielles dont le partenaire dispose.

Si les perspectives de création de valeur le justifient, WEB SCA pourrait envisager une diversification sectorielle pour autant qu’elle atteigne rapidement une taille significative.