Evaluation du portefeuille par l’expert immobilier au 30 septembre 2011

DTZ Winssinger & Associés représentée par M. Benoît FORGEUR et M. Christophe ACKERMANS
Chaussée de la Hulpe 166 – 1170 Bruxelles
Début de mandat en cours : 14 décembre 2010
Fin de mandat en cours : 31 décembre 2011
La rémunération s’élève à 60.000 € H.T.V.A. par exercice 

Contexte

Warehouses Estates Belgium (WEB) SCA nous a mandatés pour procéder à la valorisation de son patrimoine immobilier au 30 septembre 2011, dans le cadre de la préparation de ses états financiers à cette date.

Notre firme possède une connaissance suffisante des marchés immobiliers sur lesquels opère W.E.B. ainsi que la qualification professionnelle nécessaire et reconnue pour réaliser cette valorisation. Notre mission a été réalisée en toute indépendance.

Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par W.E.B. en ce qui concerne l’état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.

Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d’évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu’une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de WEB qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l’acquisition de chaque immeuble.

Opinion

Nous confirmons que notre valorisation a été effectuée en conformité avec les normes nationales et internationales (International Valuation Standards) ainsi que leurs modalités d’application, notamment en matière d’estimation de SICAF Immobilière.

La Valeur d’investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de cession.

La Valeur d’investissement ne reflète pas les dépenses d’investissement futures qui amélioreront les biens immobiliers, ni les avantages futurs liés à ces dépenses.

Elle repose sur la valeur actualisée des loyers nets futurs de chaque immeuble diminuée des charges d’entretien incombant aux propriétaires.

Le taux d’actualisation dépend principalement des taux d’actualisation observés sur le marché de l’investissement immobilier eu égard à la localisation et à la qualité des bâtiments et des locataires à la date de valorisation.

Les loyers futurs sont estimés sur base des loyers contractuels existants et des anticipations du marché immobilier propre à chaque immeuble pour les périodes subséquentes.

La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par l’Etat d’un droit de mutation. Le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qualité de l’acheteur et de la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer n’est connu que lorsque la vente a été conclue. L’analyse de l’historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne un taux moyen de coût de transaction de 2,5 %.

Aussi la valeur probable de réalisation des immeubles de plus de 2.500.000 €, droits déduits, correspondant à la juste valeur (fair value), telle que définie par le référentiel

IAS/IFRS, peut donc être obtenue par déduction de la valeur d’investissement  d’un montant de droit équivalent à 2,5 %. Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que l’écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5 %. Pour les autres immeubles, les droits d’enregistrement ont été déduits.

Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la valeur d’investissement des biens repris ci-dessus s’élève à 169.074.000 € (cent soixante-neuf millions septante-quatre mille euros).

La valeur probable de réalisation de ces biens, avant intégration dans le patrimoine de la Sicafi correspondant à la juste valeur (fair value), au sens du référentiel IAS/IFRS, s’établirait à 161.896.715 € (cent soixante-et-un millions huit cent nonante-six mille sept cent quinze euros).    

Sur cette base, le rendement (initial) moyen sur loyers perçus ou contractuels, hors projets, terrains et immeubles en cours de rénovation et après application d’un loyer fictif sur locaux occupés par WEB, s’établit à 8,32 % de la valeur d’investissement.

En supposant les immeubles entièrement loués, le rendement moyen passerait à 8,48 % de la valeur d’investissement.

Le taux d’occupation (sur base des revenus) de l’ensemble du parc immobilier a augmenté de 3,74 % sur base trimestrielle, passant à 98,15 %. Cette augmentation est essentiellement due à une augmentation de l’occupation du site Lido Shopping à Courcelles. Sur base annuelle, le taux d’occupation a augmenté de 4,45 % passant de 93,70 % à 98,15 %.

Sur base d’une répartition par site, le patrimoine est constitué de 28,11 % de halls industriels, de 61,28 % d’immeubles commerciaux et de 10,61 % d’immeubles de bureaux. Certains sites accueillant différents types d’activités, il peut être utile d’ajuster cette répartition ; cela donnerait les répartitions suivantes : 23,83 % de halls industriels, 62,61 % d’immeubles commerciaux, 13,56 % d’immeubles de bureaux.

Le niveau des loyers nets en cours plus la valeur locative estimée pour la partie vide est supérieur de 9,85 % à la valeur locative normale estimée de l’ensemble du patrimoine à ce jour.

Bruxelles, le 3 novembre 2011

WINSSINGER & ASSOCIES S.A.