Définitions et méthodes d'expertise
Définitions
Les instructions prévoient de remettre un avis sur la valeur vénale et d’investissement de chaque bien immobilier.
1. Par « Valeur vénale » (1) (c’est-à-dire hors frais d’acquisition), il convient d’entendre le meilleur prix auquel on peut raisonnablement espérer vendre un bien à la date d’évaluation pour autant que :
a) le vendeur soit effectivement désireux de vendre ;
b) avant l’évaluation, un temps raisonnable (fonction de la nature du bien et de la conjoncture immobilière) se soit écoulé au cours duquel la disponibilité du bien à la vente a été correctement annoncée, pour convenir du prix et des conditions de vente et réaliser la transaction elle-même ;
c) que la conjoncture immobilière, les niveaux de valeur et autres paramètres soient les mêmes le jour de l’estimation qu’à toute date fictive antérieure à laquelle aurait eu lieu une transaction ;
d) qu’il ne soit pas tenu compte de toute surenchère par un acheteur ayant un intérêt particulier (valeur de convenance).
La valeur du bien hors frais est particulièrement d’application en cas de cession du bien par le biais d’une vente.
2. Par « Valeur d’investissement » (c’est-à-dire y inclus les frais d’acquisition), il convient d’entendre la « Valeur vénale » augmentée des frais d’acquisition.
Réserves et considérations générales
Les évaluations ont été réalisées selon les conditions et réserves d’usage :
− Titres de propriété : valables et commercialement opposables, les propriétés sont libres d’hypo-thèque ;
− Obligations réglementaires et urbanistiques respect, en matière par exemple, de règlement de construction, de normes incendie, d’affectation actuelle du bâtiment… ;
− Etat structurel et technique, substances novices : l’expert est parti du principe que les terrains ainsi que les bâtiments existants sont exempts de pollution, de pourrissement, d’infestation et de défauts structurels ou de conception et que les terrains et les sols ne présentent aucune caractéristique défavorable susceptible d’empêcher la construction ou de remettre en cause la stabilité structurelle des bâtiments existants ;
− Equipements et biens incorporels : sont spécifiquement exclus tous matériels, équipements et autres installations entièrement ou principalement liés aux activités des occupants, ainsi que les meubles et ameublements, luminaires, appliques, véhicules, réserves et outils mobiles ;
− Surface au sol et superficie des sites : aucun bornage ni mesurage détaillé n’a été effectué, les surfaces au sol communiquées correspondent à la superficie brute locative et ce sont ces valeurs qui sont prises en compte pour les estimations ;
− Situation locative : la valeur du bien se fonde sur les données d’occupation (loyers, durée des baux, charges locatives…) ;
− Projets de voirie : aucun projet de voirie susceptible d’affecter positivement ou négativement la valeur du bien n’est en préparation ;
− Taxes et frais de cession et de location : les frais encourus par le vendeur lors de la cession et les taxes y afférentes ne sont pas pris en compte ;
− Transmission d’informations : telles que perspectives de location, adaptations des loyers ou obligations non encore respectées en application de la réglementation en vigueur ou de décisions concernant l’affectation des sols.
Méthodologie
L’expert analyse constamment les transactions de vente, d’achat et de location, ce qui permet d’identifier les tendances sur la base des niveaux de prix obtenus et d’en tirer des statistiques de marché (base de données concernant les niveaux des loyers, des prix de vente et des rendements) sur base des paramètres suivants :
- Situation,
- Age et catégorie des biens,
- Etat d’entretien et niveau de confort,
- Qualité architecturale,
- Rapport entre surfaces brutes et nettes,
- Ratio de parking (une place de parking pour x m²).
Grâce aux connaissances ainsi accumulées, l’expert procède à l’estimation de la valeur de chaque bien selon les méthodes suivantes :
− Première méthode : Capitalisation de la valeur locative estimée
La valeur d’investissement résulte de l’application d’un taux de rendement à la valeur locative estimée (VLE), plus ou moins la valeur actuelle nette (VAN) de la différence entre le loyer actuel et la VLE jusqu’à la prochaine échéance du bail.
− Deuxième méthode : Prix unitaires
La valeur d’investissement se déduit d’une estimation du prix au m2 de surfaces de bureaux, d’entrepôts, d’archives ou de places de parking sur base d’informations en fonction du marché et compte tenu de divers facteurs tels que la situation du bien, son standing, son âge, etc.
− Troisième méthode : Valeur actualisée des flux de trésorerie (cash flow)
La valeur d’investissement se calcule sur base des conditions précisées au contrat et correspond à la somme de la valeur actuelle nette des divers flux de trésorerie au fil des ans.
− Valeur admise
La valeur d’investissement définitive est la valeur résultant de l’une ou plusieurs des méthodes décrites ci-dessus.
(1) La «Valeur vénale» correspond à la « Fair Value »