Définitions et méthodes d'expertise

La valeur de marché des propriétés est déterminée sur base de la méthode de capitalisation des revenus et de l’approche des comparables.

Approche "Revenus" : Cette méthode consiste en la capitalisation à perpétuité de la valeur locative estimée plus ou moins les corrections liées aux charges non-recouvrables, aux périodes de vide locatif, aux gratuités locatives et aux frais de mise en location. Les rendements et valeurs locatives sont obtenus sur base des valeurs d'immeubles comparables sur le marché.

Approche "Comparables" : Cette méthode compare le prix au mètre carré ou à l'unité de propriétés récemment vendues ou louées (ou d'offres de location ou de vente actuelles) en ne tenant compte que de biens comparables à celui sous-étude.

Approche "des flux de trésorerie actualisée" (DCF ) : La méthode est basée sur l’actualisation des revenus nets futurs (cash flows) au cours de la période de détention de l’actif plus la valeur résiduelle à la fin de la période de détention, valeur appelée ‘valeur de sortie’. Le revenu net est composé du revenu locatif moins les charges qui sont supportées par le propriétaire.

Valeur résiduelle : Cette méthode permet d'évaluer la Valeur de Marché de la propriété en déterminant la plus haute valeur de vente du projet nouvellement développé sur base de la meilleure utilisation possible. Les coûts de développements sont déduits du prix de vente estimé en tenant compte des coûts de construction, honoraires, taxes, frais de financement et marge du développeur. Le résultat est égal à la valeur de la propriété en son état actuel mais sans obtention du permis pour le projet de redéveloppement pris en considération.

Hypothèse de valorisation

Les valeurs mentionnées sont sujettes aux hypothèses de valorisation générales suivantes :

• Les biens sont détenus en pleine propriété par Warehouses Estates Belgium S.C.A.

• La valeur locative estimée varie selon la taille, la localisation, le type et la qualité du bien.

• La superficie locative est basée sur les informations obtenues du client (il n’y a pas eu de mesurage sur place).

• En ce qui concerne la durée des baux et l’exercice des breaks à la fin des triennats, il est supposé que les occupants dont les loyers sont inférieurs à la valeur locative estimée resteront dans l’immeuble aux conditions en vigueur. Pour les locataires dont le niveau de loyer est supérieur au loyer estimé, l’hypothèse que les conditions locatives seront revues en leur faveur à la prochaine échéance a été prise en compte. Dans tous les cas, il est supposé une renégociation du loyer au niveau de la valeur locative estimée en fin de bail.

• Les propriétés ne sont pas encombrées par des servitudes quelconques ou des conditions défavorables qui pourraient nuire à la valeur de la propriété.

• Le sol des sites ne sont pas contaminés, n’ayant donc aucun impact défavorable sur la valeur de la propriété.

• Lle propriétaire est supposé disposer d'un permis de bâtir ainsi que d’un permis socio-économique valables.

• Il n’a pas été tenu compte d’un éventuel retard dû à des réparations ou à la maintenance.

• Aucune correction n’a été apportée concernant le paiement d’éventuels pas-de-porte ou goodwill. Il a été considéré qu’aucun pas-de-porte ne serait payé.

Définitions

Valeur de marché brute

La Valeur de Marché brute représente le prix estimé, frais de transfert compris, auquel une propriété peut être vendue sur le marché libre à la date d’évaluation. Les frais de transfert sont définis ci-après.

Valeur vénale (Valeur de marché nette)

Méthode de valorisation

La Valeur de Marché nette est le prix estimé, hors frais de transfert, auquel une propriété peut être vendue sur le marché libre à la date d’évaluation.

Frais de transfert

Les frais de transfert se déclinent de diverses manières selon la structure de la vente :

• Vente sous enregistrement : les frais de transfert s’élèvent à 12,5 % de la Valeur marchande nette à Bruxelles et en Wallonie et à 10 % en Flandre.

• Frais de transfert selon les principes de la « Juste Valeur » tel que défini par la BEAMA : les frais de transfert pris en compte dans nos évaluations s’élèvent à 2,5 % de la Valeur de marché nette pour tous biens d’une valeur nette de plus de € 2.500.000.

• Vente par transfert d’un bail emphytéotique: les frais de transfert à 2 % de la Valeur de Marché nette.

Les scénarios susmentionnés ne tiennent pas compte des coûts suivants : honoraires d’agents, frais légaux, honoraires pour la due diligence technique et environnementale, latences fiscales.

Valeur de Marché libre d’occupation

La Valeur de Marché libre d’occupation correspond à la Valeur de Marché brute moins la perte de revenu locatif durant la période de vacance, les honoraires de relocation et les frais de remise en état.

Valeur de remplacement

La Valeur de remplacement correspond au montant pour lequel les bâtiments peuvent être reconstruits, en ce compris l’aménagement du site, les honoraires professionnels, le financement provisoire et la TVA non récupérable.

Revenu locatif perçu

Le Revenu locatif perçu à la date d’évaluation correspond au montant annuel total des loyers payés par les locataires au propriétaire. Les périodes de gratuité de loyers ou les réductions de loyers sont prises en compte si elles ont cours à la date de calcul du Loyer perçu.

Valeur locative estimée

La valeur locative estimée à la date d’évaluation correspond au montant du loyer pour lequel la propriété peut être louée sur le marché. .


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