NOTE 01. Principales méthodes comptables

1.1 Base de préparation

Les États financiers statutaires au 31 décembre 2019 ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté par l'Union européenne. Ils sont présentés en Euros et arrondis à l'Eu- ro le plus proche, sauf mention contraire. Les méthodes comptables ont été appliquées de façon cohérente pour les exercices présentés.

Les nouvelles normes et amendements aux normes suivantes sont d'application obligatoire pour la première fois à partir de l'exercice comptable débutant au 1er janvier 2019 et ont été adoptés par l'Union européenne :

  • IFRS 16 - Contrats de location (date d'entrée en vigueur : 1er janvier 2019) : Cette norme remplace la guidance actuellement fournie par l'IAS 17 et introduit des changements conséquents lors de la comptabilisation par les preneurs de contrat de location. Sous la norme IAS 17, les preneurs devaient opérer une distinction entre les contrats de location-financement (comptabilisés au bilan) et les contrats de location simples (comptabilisés hors bilan). IFRS 16 impose désormais au preneur de reconnaître un passif de location, qui est le reflet des paiements locatifs futurs, et du « droit d'utiliser l'actif » pour la quasi-totalité des contrats de location. Pour les bailleurs, la comptabilisation reste globalement inchangée. Toutefois, étant donné que l'IASB a mis à jour sa définition du contrat de location-financement (de même que la guidance sur la combinaison et séparation de contrats), les bailleurs seront également impactés par la nouvelle norme. Sous IFRS 16, un contrat est, ou contient, un contrat de location s'il confère le droit de contrôler l'utilisation d'un actif déterminé durant une certaine période en échange d'une contrepartie.

    La Société ne relève pas d'impacts matériels conséquents aux traitements comptables et informations à fournir, en effet l'actif corporel n'est relatif qu'à des immeubles donnés en location simple, et éventuellement à des immeubles détenus en vue de la vente, ou encore à des participations dans des filiales exclusives. L'ensemble des autres actifs corporels (informatique, voiture de société...) étant mis à disposition de la Société par sa gérante statutaire WEPS SA.

  • Amendements à la norme IFRS 9 Caractéristiques de remboursement anticipé avec rémunération négative (date d'entrée en vigueur : 1er janvier 2019). Ces amendements permettent aux entités de comptabiliser certains instruments contenant une clause de paiement anticipé, lorsque l'exercice de cette clause entraîne une compensation négative, au coût amorti ou à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global si une condition spécifique est respectée, au lieu de les mesurer à la juste valeur par le biais du compte de résultat car ils ne satisfaisaient pas à la règle dite « SPPI ». Cet amendement apporte également une précision sur la façon de comptabiliser la modification d'un passif financier.

    L'application de ces nouvelles dispositions n'a aucun impact sur les états financiers de la Société.

  • Amendements à la norme IAS 28 - Intérêts à long terme dans des entreprises associées et des coentreprises (date d'entrée en vigueur : 1er janvier 2019) : L'IASB clarifie qu'une entité doit appliquer IFRS 9, y compris ses dispositions relatives à la dépréciation, aux intérêts à long terme dans une entreprise associée ou une coentreprise auxquelles la méthode de la mise équivalence n'est pas appliquée. Ces amendements clarifient plus précisément si l'évaluation et la dépréciation de tels intérêts doivent être effectuées en utilisant IFRS 9, IAS 28 ou une combinaison des deux normes.

    L'application de ces nouvelles dispositions n'a aucun impact sur les États financiers de la Société qui au 31 décembre de surcroît n'a aucune entreprise associée et coentreprise.

  • Amendements à la norme IAS19 - Avantages du person-nel intitulés « Modification, réduction ou liquidation de régime » (entrés en vigueur le 1er janvier 2019) : Ces amendements clarifient le fait qu'une société doit utiliser des hypothèses actuarielles mises à jour pour évaluer le coût des services actuels et l'intérêt net au titre des prestations définies en cas de modification, de réduction ou de liquidation d'un régime. Il est notamment précisé que l'entité doit comptabiliser au compte de résultat comme coût des services passés ou comme gain ou perte résultant du règlement, toute diminution d'excédent bien que ce dernier n'était pas précédemment comptabilisé à cause de l'effet du plafond de l'actif. Les amendements affecteront toute entité qui modifie les conditions ou la composition d'un régime à prestations définies, de sorte qu'il existe un coût des services passés ou un gain ou perte résultant du règlement.

    L'application de ces nouvelles dispositions n'a aucun impact sur les Etats financiers de la Société ; le personnel de WEB SCA se retrouvant dans sa gérante WEPS SA.

Améliorations annuelles des IFRS 2015-2017 : applicables aux périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2019, apportant des modifications aux normes suivantes :

  • IFRS 3 - Regroupements d'entreprises, paragraphe 42A : Lorsqu'une entité obtient le contrôle d'une entreprise commune (au sens d'IFRS 11), la transaction est considérée comme un regroupement d'entreprises réalisé par étapes et l'entreprise applique les dispositions relatives au regroupement d'entreprises réalisé par étape, et notamment réévaluer les intérêts qu'il détenait précédemment dans l'entreprise commune de la manière décrite au paragraphe 42. Pour ce faire, l'acquéreur doit réévaluer la totalité des intérêts qu'il détenait précédemment dans l'entreprise commune.

  • IFRS 11 - Partenariats, paragraphe B33CA : Une partie qui a des intérêts dans une entreprise commune sans toutefois exercer un contrôle conjoint sur celle-ci peut obtenir le contrôle conjoint de l'entreprise commune dont l'activité constitue une entreprise, au sens d'IFRS 3. Dans ce cas, les intérêts détenus antérieurement dans l'entreprise commune ne sont pas réévalués.

    L'application de ces nouvelles dispositions n'a aucun impact sur les Etats financiers de la Société. Il n'existait au 31 décembre aucune entreprise commune.

  • IAS 12 - Impôts sur le résultat, paragraphe 57A : L'entité doit comptabiliser les conséquences fiscales des dividendes, au sens d'IFRS 9, quand elle comptabilise les dividendes à payer en tant que passifs. Par conséquent, l'entité doit comptabiliser les conséquences fiscales des dividendes en résultat net, dans les autres éléments du résultat global ou en capitaux propres, selon le poste dans lequel elle a comptabilisé ces événements ou transactions passés à l'origine.

    L'application de ces nouvelles dispositions n'a aucun impact sur les États financiers de la Société. Il n'existait au 31 décembre aucun engagement de dividendes à payer.

  • IAS 23 - Coûts d'emprunts, paragraphe 14 : Dans la mesure où une entité emprunte des fonds de façon générale et les utilise en vue de l'obtention d'un actif qualifié, elle doit déterminer le montant des coûts d'emprunt incorporables au coût de l'actif en appliquant un taux de capitalisation aux dépenses relatives à cet actif. Ce taux de capitalisation doit être la moyenne pondérée des coûts d'emprunt applicables à tous les emprunts de l'entité au cours de la période. Toutefois, l'entité doit exclure de ce calcul les coûts d'emprunt applicables aux emprunts contractés spécifiquement dans le but d'obtenir l'actif concerné jusqu'à ce que les activités indispensables à la préparation de l'actif préalablement à son utilisation ou à sa vente prévue soient pratiquement toutes terminées. Le montant des coûts d'emprunt qu'une entité incorpore au coût de l'actif au cours d'une période donnée ne doit pas excéder le montant total des coûts d'emprunt qu'elle a engagés au cours de cette même période.

    Au 31 décembre 2019, la Société a investi un montant de 5.772 k€ lors de la construction du site 9 sur le site commercial d'Espace Nord. Les intérêts d'emprunt capitalisés au 31 décembre 2019 à cette occasion se montent à 128 k€.

1.2 Immeubles de placement

Les immeubles de placement sont les terrains et/ou constructions détenus par WEB SCA pour en dégager des loyers ou pour réaliser une plus-value en capital ou les deux.

Conformément à IAS 40 Immeubles de placement, ils sont initialement évalués à leur coût et portés, lors de leur première évaluation, à leur juste valeur. Les variations constatées sont comptabilisées directement dans le compte de résultats.

Au moment de l’acquisition de l’immeuble, la valeur d’investissement, incluant les droits de mutation, est comptabilisée à l’actif du bilan. Lors de la 1ère évaluation, par l’expert immobilier, la comptabilisation est réalisée sur base de la juste valeur (c’est-à-dire hors droits de mutation). La différence, positive ou négative, entre ces deux valeurs est comptabilisée en compte de résultats. Cependant, après l'approbation de l'affectation du résultat par l'Assemblée Générale la différence entre la juste valeur des biens immobiliers et leur valeur d'investissement est attribuée à la réserve via « Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ».

La juste valeur correspond au montant contre lequel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur, elle doit être comprise déduction faite des droits d’enregistrement.

Les droits d'enregistrement varient entre 10 % et 12,5 % en fonction de la valeur et de la localisation de l’immeuble considéré. L’estimation de la valeur d’investissement, des droits de mutation et de la juste valeur est effectuée par un expert indépendant tous les 3 mois.

L'expert indépendant de la Société détermine la valeur d’investissement du portefeuille immobilier. Son évaluation repose notamment sur la valeur actualisée du revenu locatif net conformément aux « International Valuation Standards » de « l'International Valuation Standards Committee ». Pour les immeubles ayant une valeur d'investissement supérieure à 2,5 millions € (frais inclus), la valeur probable de réalisation, correspond à la juste valeur (Fair Value), telle que définie par le référentiel IFRS 13, peut être obtenue par déduction d'un montant de droit équivalent à 2,5 % de la valeur d'investissement. Pour les immeubles qui ont une valeur d'investissement inférieure à 2.500.000 €, les droits à déduire sont équivalents aux droits en vigueur (de 10 % ou de 12,5 %), dans la région de Belgique dans laquelle ils sont situés.

L’expert indépendant détermine en détail la valeur d’investissement du portefeuille immobilier à la fin de chaque exercice comptable. Dans le cadre des clôtures trimestrielles, l’expert actualise son évaluation en fonction de l’évolution du marché et des caractéristiques spécifiques des immeubles. Tout profit ou perte résultant d’un changement de la juste valeur est comptabilisé au compte de résultats, y compris ceux résultant de la première évaluation.

Conformément à l'IFRS 5, la Société classe un immeuble comme détenu à la vente dans ses états financiers si sa valeur comptable sera recouvrée principalement par sa vente plutôt que par son utilisation continue. Cela signifie que l'immeuble doit être disponible pour une vente immédiate dans son état actuel et que la vente doit être hautement probable. Un tel actif est alors évalué au montant le plus bas entre sa valeur comptable et sa juste valeur diminuée des coûts de vente s'il y en a. En effet, la vente est normalement et opérationnellement réalisée par les collaborateurs de la Société, il en découle que tout autre frais est à charge de l'acquéreur. Il découle de ce mode opératoire que les frais de transaction sont généralement quasi nuls et connus à postériori et dès lors, enregistrés dans la rubrique du compte de résultats « Frais généraux ». À noter que si la vente n'est pas attendue dans l'année, les éventuels coûts de vente doivent être actualisés. Lorsque la vente intervient les Réserves du « Solde variations de juste valeur des biens immobiliers » (rubrique du bilan C.c) et des « Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement » (rubrique du bilan C.e) sont soldées.

1.3 Commissions payées aux agents immobiliers et autres frais de transaction

La valeur comptable initiale des actifs inclut les commissions relatives à l’acquisition d’immeubles de placement. Il en va de même lors de l’achat d’actions d’une société immobilière, d’un apport en nature d’un immeuble en contrepartie de nouvelles actions, ou d’un apport d’actifs par fusion ou reprise d’une société immobilière. Cependant, lorsque la transaction constitue un regroupement d’entreprises, les frais associés à la transaction sont directement comptabilisés comme charges au compte de résultats.

Les commissions relatives à la location des immeubles sont comptabilisées comme charges au compte de résultats.

1.4 Travaux dans les immeubles de placement

Le traitement comptable des travaux réalisés dans les immeubles de placement dépend du type de travaux :

Travaux d’amélioration

Il s’agit de travaux effectués occasionnellement pour développer la fonctionnalité d’un immeuble ou en améliorer sensiblement le confort, dans le but d’en augmenter le loyer et la valeur locative estimée.

Le coût de ces travaux est inclus dans la valeur comptable de l’immeuble, dans la mesure où l’expert indépendant reconnait, consécutivement à ces travaux, une augmentation de la valeur de l’immeuble. Exemple : installation d’un système de climatisation dans un bâtiment qui en était dépourvu.

Travaux de rénovation importants

Il s’agit de travaux entrepris à l’issue d’un cycle de vie de l’immeuble pour rénover en profondeur le bâtiment selon les techniques modernes, généralement en conservant la structure existante.

Le coût de ces travaux est inclus dans la valeur comptable de l’immeuble.

Conformément à la norme IAS 23 - Coûts d’emprunt, les coûts d’emprunts sont immobilisés et portés à l’actif du bilan dans la rubrique « Immeubles de placements », pour autant que l’immeuble en question ne génère pas de revenus durant cette période. Dans cette même logique, les précomptes immobiliers, taxes et autres charges immobilières sur les projets (immeubles en construction ou en développement pour compte propre) et ne générant pas de revenus sont portés à l’actif du bilan.

Travaux d’entretien et de réparation

Les frais relatifs aux travaux d’entretien et de réparation qui ne développent pas la fonctionnalité du bâtiment et n’améliorent pas son confort sont comptabilisés comme charges au compte de résultats.

1.5 Immeubles détenus en vue de la vente

Les immeubles de placement disponibles en vue d’une vente immédiate dont la réalisation est hautement probable sont présentés parmi les actifs détenus en vue de la vente et évalués à leur juste valeur selon IAS 40. Conformément à IFRS 5 - Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées, la vente est considérée hautement probable uniquement si la direction de WEB SCA s’est engagée dans un plan de vente, si l’immeuble est activement commercialisé à un prix raisonnable et si la réalisation de la vente est attendue dans un délai de maximum un an.

1.6 Capital

Les frais directement liés à l’émission de nouvelles actions ou d’options sont comptabilisés dans les capitaux propres, nets d’impôts, en déduction du montant récolté.

Les dividendes sont comptabilisés au passif quand ils sont déclarés par l’Assemblée Générale des Actionnaires.

1.7 Instruments financiers

Créances et dettes commerciales

Les dettes et créances commerciales courantes sont évaluées au coût amorti qui correspond à leur valeur nominale, diminuée d’une estimation des pertes de valeur pour les créances douteuses.

Trésorerie et équivalents de trésorerie

 

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les fonds en caisse, les dépôts à vue et les placements à court terme, très liquides, qui sont facilement convertibles en trésorerie, qui ont une échéance initiale inférieure à 3 mois et qui sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur. Ils sont évalués à leur valeur nominale.

Dettes financières

Les dettes financières sont initialement évaluées à leur juste valeur nette des coûts de transaction encourus. Elles sont ultérieurement portées au coût amorti en application de la méthode du taux d’intérêt effectif conformément à IAS 39 - Instruments financiers : comptabilisation et évaluation.

Instruments dérivés

La Société utilise des instruments financiers dérivés uniquement pour couvrir les risques de variation des taux d’intérêt (swap de taux d’intérêt). Ces instruments dérivés sont comptabilisés dans le bilan parmi les actifs ou les passifs financiers et évalués à leur juste valeur. Les variations de la juste valeur de l’ensemble des couvertures de taux souscrites par la SIR sont enregistrées dans le résultat financier, sauf si les conditions strictes prévues par IAS 39 pour une couverture de flux de trésorerie sont respectées, auquel cas ces variations sont comptabilisées dans les capitaux propres. À ce jour, toutes les variations de juste valeur des instruments de couverture sont comptabilisées au compte de résultats étant donné que ces derniers ne répondent pas aux conditions strictes prévues par IAS 39. Par contre, leur valorisation est reprise à la juste valeur dans l’état de la situation financière de la Société.

1.8 Provisions

Conformément à IAS 37 - Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels, une provision est comptabilisée si la Société a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d’un événement passé, s’il est probable que cette obligation résultera en une sortie de ressources et si le montant de l’obligation peut être estimé de manière fiable. Le montant comptabilisé en provision correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l’extinction de l’obligation actuelle à la date de clôture du bilan.

1.9 Produits locatifs

Conformément à IAS 17 - Contrats de location, les baux conclus par WEB SCA constituent des contrats de location simple car la Société conserve les principaux risques et avantages associés à la propriété des immeubles de placement.

Les loyers perçus sont donc comptabilisés en produits locatifs de façon linéaire sur la durée du contrat de location.

Les gratuités locatives et autres avantages consentis aux clients sont comptabilisés de façon linéaire sur la première période ferme du bail. Une reprise de ce lissage est comptabilisée dans la rubrique « Autres revenus et charges d’exploitation » du compte de résultats.

Récupération de charges immobilières

Au terme de chaque bail, un état des lieux est réalisé. Les éventuels dégâts sont évalués et mis à charge du locataire sortant.

1.10 Impôts

Impôts sur le résultat

La charge d’impôt sur le résultat comporte les impôts courants et différés comptabilisés conformément à IAS 12 - Impôts sur le résultat. Des impôts différés sont enregistrés sur les différences temporelles entre la base fiscale d’actifs et de passifs et leur valeur comptable. Ils sont évalués à l’aide des taux d’imposition applicables lorsque ces différences temporelles seront réalisées ou réglées.

 

 

MAJ 420

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