Stratégie

Soucieuse de développer d’une manière rentable son portefeuille d’immeubles afin de faire croître à la fois la valeur intrinsèque de la Société et le bénéfice distribuable, WEB SA s’appuie sur la stratégie globale suivante :

  • acquisition d’immeubles ou de sociétés immobilières situés en Belgique, essentiellement dans les domaines de Retail Park, de Logistique et de Bureaux ;
  • rénovation continue et proactive de son parc immobilier ;
  • vente des immeubles devenus non stratégiques ;
  • monitoring constant du taux d’endettement afin que ce dernier reste inférieur à 50% en régime de croisière ;
  • maitrise des frais généraux ;
  • maintenance d’un système informatique performant apte à soutenir efficacement sa croissance.

Pour ce faire, elle s’est dotée d’un Conseil d’administration et d’une Direction effective compétents et efficaces ainsi que d’un réseau d’Apporteurs Indépendants de haute qualité.

L’exercice de l’activité se vérifie pour tous les « piliers » de cette activité :

Gestion créatrice de valeur ajoutée sur le long terme

WEB SA :

  • gère proactivement la relation avec ses clients locataires : son équipe commerciale construit de façon continue une relation de proximité avec les locataires ;
  • sélectionne avec soin ses locataires : le portefeuille de clients est composé d’enseignes de premier ordre et comporte environ 37,5% d’opérateurs internationaux, près de 39% œuvrant à l’échelle nationale et plus de 20% à l’échelle régionale ;
  • participe activement à l’amélioration de l’attractivité commerciale de ses zones de commerce.

Amélioration continue et proactive du portefeuille existant

  • Property management : WEB SA pratique une gestion commerciale de proximité dont les objectifs consistent en la pérennisation de la relation avec les locataires, mais aussi dans l’identification de leurs besoins. La relation client soutenue par WEB lui permet de porter une attention et une écoute constante à ses locataires. De cette relation ressort un suivi rapproché, anticipant les éventuels problèmes et permettant d’y apporter des solutions adéquates et rapides. L’aspect permanent du contact client permet aussi de rester ouvert à leurs souhaits, à leurs recommandations et ainsi d’identifier les améliorations les plus pertinentes. La hiérarchie relativement plate de la structure garantit la qualité de la gestion et la réactivité utile à la réalisation de sa vision stratégique.
  • Facility management : WEB SA offre à ses clients un service de Facility management disponible sept jours sur sept. Les équipes commerciales et techniques sont en relations quotidiennes avec les locataires. L'équipe technique en charge du Facility Management des immeubles assure les services destinés à assurer le bon fonctionnement de l'immeuble (entretien, maintenance et petites réparations sur les bâtiments, entretien des espaces verts...).

Croissance externe de la valeur à long terme (acquisitions, fusions…)

WEB SA identifie de nouveaux projets qui participent à sa vision stratégique, ces derniers répondent aux critères suivants :

  • immeubles qualitatifs, attractifs, durables afin de minimiser l’empreinte écologique ;
  • immeubles modulables afin de réduire au maximum tout coût de reconversion ;
  • localisations de premier choix ;
  • complémentarité et diversité des offres commerciales des locataires ;
  • locataires sains sur le plan financier et participant à la diversité et à la complémentarité del’offre commerciale ;
  • projets immobiliers pertinents et novateurs recourant aux techniques les plus modernes et les moins invasives pour l’écosystème ;
  • rentabilité économique pérenne.

La stratégie d’investissement consiste à détenir des immeubles, sans en supporter les risques inhérents à la promotion, pour une longue durée, et répondant prioritairement à l’une des spécificités suivantes :

  • biens commerciaux,
  • biens logistiques,
  • biens de bureaux.

C’est le rôle permanent du Conseil d’administration de définir, d’adapter et de contrôler la mise en place de la stratégie décrite ci-avant.

La pandémie a suscité des réflexions au sein de la Société en procédant un arbitrage de ses actifs non stratégiques.

Bien entendu, WEB SA se doit d’adapter sa stratégie d’entreprise en fonction des opportunités et, dans la stricte mesure de l’intérêt social, peut dans certaines circonstances céder des immeubles qui ne s’avèreraient plus stratégiques ou qui n’offrent plus de perspectives de développement à moyen ou long terme. Régulièrement, les immeubles du portefeuille font l’objet d’une étude couplée à l’examen du contexte immobilier local.

Plus que jamais, la Société privilégie les locations aux chaînes nationales ou internationales dont la solvabilité est reconnue et plus facilement contrôlable afin de consolider durablement son activité et de limiter le risque d’insolvabilité de ses locataires.

Cette stratégie a été accompagnée d’une politique d’entretien du parc immobilier existant pour en conserver toute la valeur locative potentielle et exprimée ce qui traduit aussi sa volonté d’améliorer son empreinte écologique en améliorant la qualité locative de ses immeubles. Cette stratégie opérationnelle restera également de mise.

 

Activité

Mise à disposition d’immeubles

L’activité principale de la Société consiste en la mise à disposition d’immeubles ainsi que quelques terrains à des tiers.

Dans les limites de sa stratégie d’investissement telle que définie ci-avant, WEB SA investit en biens immobiliers de type retail (68,44%), logistiques (18,72%) et bureaux (11,99%). À l’heure actuelle, la Société fait partie des spécialistes en investissement et gestion d’immeubles entrant dans ces catégories.

Par ses activités, WEB SA vise à valoriser et à accroître ses actifs immobiliers.

Description des services complémentaires

Travaux : Constructions, extensions, aménagements, transformations, mise en conformité, maintenance

Régulièrement, WEB SA effectue une revue des travaux de maintenance préventive et d’améliorations à réaliser. En fonction de l’échéance des baux et de l’état des immeubles, WEB SA met en place des programmes de rénovation adéquats tout en veillant à maîtriser ses coûts (dépenses immobilières et frais généraux) et en intégrant les impératifs du développement durable dans toutes ses opérations de rénovation afin de pérenniser son développement sur le long terme.

WEB SA développe ses immeubles afin de satisfaire les besoins des utilisateurs allant d’une restructuration des espaces loués, à leur extension, jusqu’à la construction de nouveaux immeubles permettant de les accueillir dans un environnement parfaitement adapté.

WEB SA n’a pas conclu de contrat de location-financement immobilier et n’a pas donné d’immeuble en location-financement, avec ou sans option d’achat, ni de contrat analogue.

WEB SA exerce ses activités dans une optique de gestion active, consistant en particulier à effectuer en propre le développement et la gestion au jour le jour d’immeubles ainsi que toute autre activité apportant de la valeur ajoutée à ces mêmes immeubles ou à leurs utilisateurs.

Autres services

WEB SA offre également à ses clients :

  • les services de gardiennage sur certains sites c’est-à-dire la réalisation de rondes quotidiennes et nocturnes par une société agréée ;
  • les services de conciergerie sur certains sites ;
  • les légers travaux d’aménagement répondant aux besoins spécifiques du locataire ;
  • la répartition du précompte immobilier et des taxes diverses, en ce compris la vérification des montants, les demandes éventuelles d’exonération, de révision, de dégrèvement ;
  • les démarches relatives aux demandes de permis socio-économiques, l’enregistrement des baux.

 

Évènements marquants du 1er semestre 2022

Au cours de ces douze derniers mois, l’inflation sensible qui a touché les économies Européenne et belge est imputée par les marchés à la crise énergétique et alimentaire, à cause de la guerre en Ukraine. L’inflation s’est accompagnée d’une tension importante et d’une accélération soudaine de l’augmentation des taux d’intérêts, qui toutefois sont restés négatifs jusqu’à mi-juillet.

En effet, le 21 juillet 2022, la Banque centrale européenne (BCE) prenait la décision de relever ses taux de 50 points de base, dans le but de « faire en sorte que l'inflation revienne au niveau de son objectif de 2 % à moyen terme ».  Cette nouvelle marquait un tournant majeur dans la zone euro, signifiant la fin de l'ère des taux négatifs.  C'est la première fois depuis 2011 que la BCE relevait ses taux.


Au cours du 1er semestre 2022, WEB SA a arbitré son endettement financier de 138.934  k€ de manière à ce qu’au 30 juin, 70.404 k€ soient financés à taux fixes, ou fixés par un IRS (outil d’échange de taux variable contre taux fixe).  WEB SA a aussi souscrit pour 27.260 k€ d’IRS complémentaires qui sortiront progressivement leurs effets à compter de fin d’année.

Face aux évènements économico politiques actuels, la Direction restera vigilante et prendra toute possible et nouvelle mesure circonstanciée de protection.  A l’heure de la rédaction de cette information semestrielle, mais méconnaissant les évènements non encore advenus, la Direction prévoit, à périmètre constant, un impact limité sur le taux moyen de financement qui devrait rester sensiblement comparable à celui publié le 31 décembre 2021 qui s’élevait à 1,61% (voir Rapport financier annuel 2021, page 153, « Annexe, tableau de réconciliation »).

Évolution du portefeuille

WEB SA poursuit son développement en adaptant une position prudente et sélective dans le choix de ses investissements afin que ceux-ci soient toujours réalisés dans des conditions particulièrement favorables pour ses Actionnaires et conforme à la stratégie décrite ci-avant.

Cessions

La Société a procédé à un arbitrage de ses immeubles non stratégiques.

Rue de l'Industrie - 6040 Jumet

En date du 17 juin 2022, WEB SA a signé l’acte authentique pour la cession d’un hall industriel inoccupé depuis plusieurs années.

Conformément à l’Article 49, §1 de la Loi du 12 mai 2014, le prix de cession de ce bien immobilier a été fixé à 748.250 € hors frais, soit en phase avec la juste valeur déterminée par l'Expert immobilier de la SIR au 31 décembre 2021, tel que repris dans le dernier RFA.

Investissements et entretien du parc immobilier

Durant la période sous revue, WEB SA a poursuivi sa réflexion sur la croissance de son portefeuille immobilier dans un esprit de diversification géographique et de déconcentration.  Cette stratégie de croissance est accompagnée d’une politique d’entretien du parc immobilier existant pour en conserver toute la valeur locative potentielle et exprimée.  Dans sa volonté d’améliorer son empreinte écologique et d’améliorer la qualité locative de ses immeubles, la Société a, entre autres, réalisé des travaux d'amélioration et de rénovation pour un montant de 2.433 k€.


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