Stratégie

Soucieuse de développer d’une manière rentable son portefeuille d’immeubles afin de faire croître à la fois la valeur intrinsèque de la Société et le bénéfice distribuable, WEB SA s’appuie sur la stratégie globale suivante :

  • acquisition d’immeubles ou de sociétés immobilières situés en Belgique, essentiellement dans les domaines de Retail Park, de Logistique et de Bureaux ;
  • rénovation continue et proactive de son parc immobilier ;
  • vente des immeubles devenus non stratégiques ;
  • monitoring constant du taux d’endettement afin que ce dernier reste inférieur à 50% en régime de croisière ;
  • maitrise des frais généraux ;
  • maintenance d’un système informatique performant apte à soutenir efficacement sa croissance.

Pour ce faire, elle s’est dotée d’un Conseil d’administration et d’une Direction effective compétents et efficaces ainsi que d’un réseau d’Apporteurs Indépendants de haute qualité.

L’exercice de l’activité se vérifie pour tous les « piliers » de cette activité :

Gestion créatrice de valeur ajoutée sur le long terme

WEB SA :

  • gère proactivement la relation avec ses clients locataires : son équipe commerciale construit de façon continue une relation de proximité avec les locataires ;
  • sélectionne avec soin ses locataires : le portefeuille de clients est composé d’enseignes de premier ordre et comporte environ 37,5% d’opérateurs internationaux, près de 39% œuvrant à l’échelle nationale et plus de 20% à l’échelle régionale ;
  • participe activement à l’amélioration de l’attractivité commerciale de ses zones de commerce.

Amélioration continue et proactive du portefeuille existant

  • Property management : WEB SA pratique une gestion commerciale de proximité dont les objectifs consistent en la pérennisation de la relation avec les locataires, mais aussi dans l’identification de leurs besoins. La relation client soutenue par WEB lui permet de porter une attention et une écoute constante à ses locataires. De cette relation ressort un suivi rapproché, anticipant les éventuels problèmes et permettant d’y apporter des solutions adéquates et rapides. L’aspect permanent du contact client permet aussi de rester ouvert à leurs souhaits, à leurs recommandations et ainsi d’identifier les améliorations les plus pertinentes. La hiérarchie relativement plate de la structure garantit la qualité de la gestion et la réactivité utile à la réalisation de sa vision stratégique.
  • Facility management : WEB SA offre à ses clients un service de Facility management disponible sept jours sur sept. Les équipes commerciales et techniques sont en relations quotidiennes avec les locataires. L'équipe technique en charge du Facility Management des immeubles assure les services destinés à assurer le bon fonctionnement de l'immeuble (entretien, maintenance et petites réparations sur les bâtiments, entretien des espaces verts...).

Croissance externe de la valeur à long terme (acquisitions, fusions…)

WEB SA identifie de nouveaux projets qui participent à sa vision stratégique, ces derniers répondent aux critères suivants :

  • immeubles qualitatifs, attractifs, durables afin de minimiser l’empreinte écologique ;
  • immeubles modulables afin de réduire au maximum tout coût de reconversion ;
  • localisations de premier choix ;
  • complémentarité et diversité des offres commerciales des locataires ;
  • locataires sains sur le plan financier et participant à la diversité et à la complémentarité del’offre commerciale ;
  • projets immobiliers pertinents et novateurs recourant aux techniques les plus modernes et les moins invasives pour l’écosystème ;
  • rentabilité économique pérenne.

La stratégie d’investissement consiste à détenir des immeubles, sans en supporter les risques inhérents à la promotion, pour une longue durée, et répondant prioritairement à l’une des spécificités suivantes :

  • biens commerciaux,
  • biens logistiques,
  • biens de bureaux.

C’est le rôle permanent du Conseil d’administration de définir, d’adapter et de contrôler la mise en place de la stratégie décrite ci-avant.

La pandémie a suscité des réflexions au sein de la Société en procédant un arbitrage de ses actifs non stratégiques.

Bien entendu, WEB SA se doit d’adapter sa stratégie d’entreprise en fonction des opportunités et, dans la stricte mesure de l’intérêt social, peut dans certaines circonstances céder des immeubles qui ne s’avèreraient plus stratégiques ou qui n’offrent plus de perspectives de développement à moyen ou long terme. Régulièrement, les immeubles du portefeuille font l’objet d’une étude couplée à l’examen du contexte immobilier local.

Plus que jamais, la Société privilégie les locations aux chaînes nationales ou internationales dont la solvabilité est reconnue et plus facilement contrôlable afin de consolider durablement son activité et de limiter le risque d’insolvabilité de ses locataires.

Cette stratégie a été accompagnée d’une politique d’entretien du parc immobilier existant pour en conserver toute la valeur locative potentielle et exprimée ce qui traduit aussi sa volonté d’améliorer son empreinte écologique en améliorant la qualité locative de ses immeubles. Cette stratégie opérationnelle restera également de mise.

 

Activité

Mise à disposition d’immeubles

L’activité principale de la Société consiste en la mise à disposition d’immeubles ainsi que quelques terrains à des tiers.

Dans les limites de sa stratégie d’investissement telle que définie ci-avant, WEB SA investit en biens immobiliers de type retail (68,44%), logistiques (18,72%) et bureaux (11,99%). À l’heure actuelle, la Société fait partie des spécialistes en investissement et gestion d’immeubles entrant dans ces catégories.

Par ses activités, WEB SA vise à valoriser et à accroître ses actifs immobiliers.

Description des services complémentaires

Travaux : Constructions, extensions, aménagements, transformations, mise en conformité, maintenance

Régulièrement, WEB SA effectue une revue des travaux de maintenance préventive et d’améliorations à réaliser. En fonction de l’échéance des baux et de l’état des immeubles, WEB SA met en place des programmes de rénovation adéquats tout en veillant à maîtriser ses coûts (dépenses immobilières et frais généraux) et en intégrant les impératifs du développement durable dans toutes ses opérations de rénovation afin de pérenniser son développement sur le long terme.

WEB SA développe ses immeubles afin de satisfaire les besoins des utilisateurs allant d’une restructuration des espaces loués, à leur extension, jusqu’à la construction de nouveaux immeubles permettant de les accueillir dans un environnement parfaitement adapté.

WEB SA n’a pas conclu de contrat de location-financement immobilier et n’a pas donné d’immeuble en location-financement, avec ou sans option d’achat, ni de contrat analogue.

WEB SA exerce ses activités dans une optique de gestion active, consistant en particulier à effectuer en propre le développement et la gestion au jour le jour d’immeubles ainsi que toute autre activité apportant de la valeur ajoutée à ces mêmes immeubles ou à leurs utilisateurs.

Autres services

WEB SA offre également à ses clients :

  • les services de gardiennage sur certains sites c’est-à-dire la réalisation de rondes quotidiennes et nocturnes par une société agréée ;
  • les services de conciergerie sur certains sites ;
  • les légers travaux d’aménagement répondant aux besoins spécifiques du locataire ;
  • la répartition du précompte immobilier et des taxes diverses, en ce compris la vérification des montants, les demandes éventuelles d’exonération, de révision, de dégrèvement ;
  • les démarches relatives aux demandes de permis socio-économiques, l’enregistrement des baux.

 

Évènements marquants de l’exercice 2021

Dans le contexte de la crise sanitaire mondiale laquelle a eu, entre autres, pour effet sur le marché Belge la fermeture des commerces non essentiels, WEB considère avoir traversé ces différentes vagues de manière rassurante. Cette affirmation repose sur la demande locative satisfaite au cours des précédents mois et sur la stabilisation de son taux d'occupation à près de 95%.

Ceci s’est réalisé à des conditions locatives en ligne avec celles pratiquées avant la Covid-19.

WEB constate donc que son positionnement commercial a participé à sa capacité de réaction et à sa résilience au plus fort de ce drame socio-économique. Pour rappel, son portefeuille d’immeubles est investi sur 3 segments (Retail, Logistique et Bureaux), et son positionnement Retail se situe dans des Retail park de périphérie comportant une diversification sectorielle telle que plus de 33% est dédié aux équipements de la maison.

WEB souligne que la localisation de ses immeubles commerciaux principalement implantés en périphérie et à ciel ouvert bénéficiant d’un accès aisé en voiture et de vastes parkings permet de faire ses courses efficacement tout en respectant les mesures de sécurité, moins anxiogènes.

Ce qui précède a donc participé à la reprise accélérée dans les différents segments du commerce de détail en périphérie. En outre, le niveau des loyers étant moins élevés en périphérie, le taux d’effort pour les enseignes présentes est inférieur qu’en centre-ville.

Toujours soucieux de les accompagner dans cette crise, WEB SA a poursuivi un dialogue responsable et transparent entamé en 2020 avec ses locataires en vue de les aider à faire face aux défis de cette crise, au cas par cas et en fonction des difficultés spécifiques et des contraintes financières de chacun.

Selon le cas, un échelonnement du paiement des loyers ou une annulation partielle de ceux-ci conditionnée par la fidélité desdits locataires a été négocié en contrepartie de la prolongation du bail à la prochaine échéance triennale. Les mesures d’accompagnement se sont limitées aux locataires impactés significativement par les mesures gouvernementales.

L’impact de la crise sanitaire sur la juste valeur du portefeuille et sur les résultats reste limité (voir Note 44 du RFA).

Au 31 décembre 2021, la pandémie a eu un impact négatif estimé à 281 k€ sur le résultat net de l'exercice et 338 k€ sur le résultat distribuable suite aux notes de crédit émises.

WEB SA estime qu'il n'y a, au 31 décembre 2021, plus d'impact COVID sur la juste valeur du portefeuille immobilier.

Compte-tenu du contexte, la Société reste prudente dans le cadre de sa stratégie de croissance et d’investissement ainsi que pour ses CAPEX (investissements & rénovation des immeubles) dont le budget sera scrupuleusement suivi et le cas échéant arbitré.

Modification des statuts

En date du 10 septembre 2021, la Société a convoqué une Assemblée Générale Extraordinaire, laquelle a approuvé la mise en conformité des statuts de la Société au Code des sociétés et des associations (« CSA ») et la transformation de la Société en société anonyme avec un administrateur unique, W.E.B. Property Services SA (« WEPS »). Ce changement n’entraine aucune modification dans la structure de gestion et la composition des organes de la Société ou de WEPS.

Cette Assemblée a également approuvé le renouvellement et l’actualisation des autorisations accordées à l’organe d’administration en matière de capital autorisé et en matière d’acquisition, d’aliénation et de prise en gage d’actions propres.

Acompte sur dividende

En décembre 2021, conformément à sa politique actuelle de distribution, la Société a distribué un acompte sur dividende de l'exercice 2021 d'un montant de 1,00 € brut par action.

Évolution du portefeuille

WEB SA poursuit son développement en adaptant une position prudente et sélective dans le choix de ses investissements afin que ceux-ci soient toujours réalisés dans des conditions particulièrement favorables pour ses actionnaires et conforme à la stratégie décrite ci-avant.

Fusions

L’Assemblée Générale Extraordinaire tenue le 10 septembre 2021 a également approuvé l’opération assimilée à la fusion par absorption par la Société de ses deux filiales à 100 % Business Park Alleur SA et SPI La Louvière SA. Ces filiales ont transféré l’intégralité de leur patrimoine, activement et passivement, à la Société, et ont été dissoutes sans liquidation. Du point de vue comptable, toutes les opérations réalisées par BPA SA et SPI SA sont considérées comme accomplies pour le compte de la Société à compter du 1er septembre 2021.

Cessions

La Société a procédé à un arbitrage de ses immeubles non stratégiques.

Courcelles – rue de la Glacerie

En date du 16 juin 2021, WEB SA a signé un compromis de vente pour un terrain agricole non exploité et non valorisé sis rue de la Glacerie à 6180 Courcelles. Le prix de cession a été fixé à 25.000 € hors frais. L’acte authentique s’est tenu le 23 septembre 2021.

Rue frison 58 - 6040 Jumet

En date du 14 juin 2021, WEB SA a signé un compromis de vente pour cet immeuble occupé à 44,51% avec transfert de propriété et de jouissance à la passation de l’acte authentique.

Conformément à l’Article 49, §1 de la Loi du 12 mai 2014, le prix de cession de ce bien immobilier a été fixé à 515.000 € hors frais, soit à une valeur légèrement supérieure à celle donnée par l'Expert immobilier de la SIR au 31 décembre 2020, tel que repris dans le dernierRFA, déterminée à 494.523 €. L’acte authentique s’est tenu le 22 octobre 2021.

Rue de l’industrie (Bureaux) - 6040 Jumet

En date du 14 juin 2021, WEB SA a signé un compromis de vente pour cet immeuble inoccupé depuis plusieurs années avec transfert de propriété et de jouissance à la passation de l’acte authentique.

Conformément à l’Article 49, §1 de la Loi du 12 mai 2014, le prix de cession de ce bien immobilier a été fixé à 325.000 € hors frais, soit à une valeur supérieure à celle donnée par l'Expert immobilier de la SIR au 31 décembre 2020, tel que repris dans le dernier RFA, déterminée à 124.273 €. L’acte authentique s’est tenu le 22 octobre 2021.

Investissements et entretien du parc immobilier

Durant la période sous revue, WEB SA a poursuivi la croissance de son portefeuille immobilier dans un esprit de diversification géographique et de déconcentration. Cette stratégie de croissance est accompagnée d’une politique d’entretien du parc immobilier existant pour en conserver toute la valeur locative potentielle et exprimée. Dans sa volonté d’améliorer son empreinte écologique et d’améliorer la qualité locative de ses immeubles, la Société a, entre autres, réalisé des travaux d'amélioration et de rénovation pour un montant de 3.425 k€.


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